万科“九州行”区域楼市电话会议纪要(太原篇):市场关键词“平稳”,数据相对不透明

会议纪要

    太原市在山西省内辐射范围有限

    2013年太原市常住人口约430万人,市区人口约350万人。作为山西省省会,对周边城市的人口吸引力较强,但辐射范围有限。周边市县如吕梁,晋中,临汾等地来太原购房者较多,而北边大同市周边受北京吸引更强,西南的运城市受西安吸引更强,东南的晋城、长治受郑州吸引更强。房地产市场容量每年约400亿左右。

    政策落实较慢,首套房贷款利率为基准,与之前相同

    太原市对政策反应一直较慢。930政策后,仅工行一家从本周开始省行得到信息还清贷款后二套房可执行首套房贷标准,其他银行首套房认定标准与之前相同。按揭利率也与之前相同,为基准利率。这对市场反而是一种负面影响,很多客户在等政策的落地,造成购房行为的延后。从市场表现看,930政策后市场仅有一周回暖,之后回到之前的水平。

    1-9月成交面积同比下滑30%,供应量下滑30-35%,均价调整幅度不大

    1-9月成交面积不到300万方,同比下滑30%,近几个月销量较平稳,仅个别周度数据回升。除大环境影响以外,供应量的下降也是造成成交量下降的原因之一,太原市在整顿小产权房后,新增的供应还没有跟上,1-9月供应量约400万方左右,同比下滑30-35%。原本预计下半年推盘量会超过去年,但实际上受到取证进度等影响,目前为止没有推出太多,这部分项目四季度之后会陆续推出。

    需求受制于整个城市的收入水平制约,8000元的价格为临界点,8000元/平以上的住宅成交量较差。目前均价7600-8000元/平震荡,局部有降价调整,但调整幅度不大。

    库存预计不到400万方,为历史平均水平

    太原市整体房地产市场数据不够透明,开发商数据主要以市调获得。目前市场库存情况较平稳,与历史平均水平差不多,约在不到400万方。

    土地市场不规范,土地出让以前期勾地为主

    太原市土地市场相对不规范,以前期勾地为主,有较多城中村改造项目,企业与村政府谈妥征地补偿后,补齐招拍挂手续。此外,还有较多地块在一些小开发商手中,这些开发商缺乏项目开发的能力,但又不愿舍弃地块,造成这部分土地的闲置。这两方面造成整体土地市场成交量不大。2013年年初太原市领导换届后,新领导重视城建,大规模修路、旧改等市政工程后土地的可供应量增加,但同时地价上涨。城区周边或郊区楼面地价在3000元/平左右,优质地块要到4000元以上。相对当地房价水平,土地价格偏高。

    大型开发商争相进入太原市场,未来竞争加剧,但竞争环境较规范

    全国范围的大型开发商均有进入,包括万科、富力、恒大、绿地星河湾、万达、合生、首开等,保利、中海和华润在2013年进入,整个市场竞争加剧,品牌优势较之前弱,但竞争环境较之前规范。1-9月富力销售额最高,之后是万科、恒大、绿地。富力上半年有富力城项目在售,主要为刚需刚改户型,价格7000-7400元左右,不算高,单个项目成交量已达20亿元。

    山西万科目前开发项目仅3个,1-9月销售额约20亿

    万科在山西有3个项目,其中榆次有1个项目,太原2个项目。1-9月万科在山西省内销售额约20亿左右。

    风险提示:宏观经济增速超预期;房地产政策超预期