房地产行业-万科“九州行”区域楼市电话会议纪要:限购限贷取消作用有限,库存稳定但去化时间提升

会议纪要

    成都市向东向南发展,地铁兴建带来主城区客户外溢

    成都市域面积1.3万平方公里,2013年常住人口约1400万,户籍人口约1200万,主城区常住人口约530万。近期城市建设向东向南发展,成立了天府新区,成为国家级新区,新区在上半年完成了核心区上千亩土地的出让,正在建设,2016年将在天府新区举办西部博览会,未来新区建设会加快。

    购房需求结构以刚需为主,近三年90平以下户型成交占比55%,90-110平户型成交占比约20%。意味着110平以下首置首改类客户占比75%。成交总价方面,总价在60万以下的户型成交占比50%,60-80万元占比20%。外地户口在成都购房的占比在20-30%。

    主城区成交均价10000元左右,近郊5600-5700元。目前成都地铁正在建设高峰期,主城区客户外溢到近郊,因此主城区均价走势较平稳。

    成都市目前住宅保有量约2.7亿平方米,人均住宅面积30平左右,一手房与二手房成交比为3:2。

    限购限贷放开市场反应不大,需求仍在,高利率是主要抑制因素

    成都限购政策执行不严格,因此7月限购取消后对市场影响不大。930政策后个别银行开始执行新的首套房认定标准,还完贷款后购买第二套房按首套房贷执行,但从实际情况看,有这类政策需求的客户量不大,只有个别高端客户有这样的需求。而对销量影响最大的贷款利率并没有下降,首套房利率维持在上浮5-10%的水平。因此限购和限贷的取消对市场影响极为有限。客户目前仍在等待利率的下调,而公司与银行沟通的信息认为未来利率若能下调至基准或者95折就是作出很大让步了。

    10月份成交量环比9月上涨17%,主要因国庆期间秋季房交会带来,同比去年10月仍有26%的下降,低于预期。万科在成都项目到访量有较大幅度回升,而成交量回升幅度远没有到访量的增长幅度大。说明购房需求仍然存在,未来随着按揭利率回调可能会陆续释放。

    1-9月供给成交均下滑,价格较高点下滑10%左右

    今年1-9月商品房供应下滑10-20%,成交量下降20%左右。价格3-4月高点,之后逐月下调,10月份因房交会,加上年末销售压力,开发商价格调整幅度较大,平均较3、4月的高点下滑10%左右。个别香港房企的项目调整幅度可达到20%,引起了抢购,而内地企业调整幅度多在5-10%。 住宅去化周期上升,但库存绝对量平稳,无需过度担忧 成都市历年来住宅销售压力较低,近几年商品房库存稳定在2000-2400万方,住宅存货约800万方,年住宅成交约2000万方(2013年2555万平),去化周期约半年左右,近几个月由于销量的下滑,去化周期达到16 个月。但绝对库存依然保持稳定,对于住宅库存无需过于担忧。开发商近期推盘积极性较之前高了很多,价格上也作出更大的让步,主要因年底回款压力导致。这或带来四季度成交量的回升。随着成交量的改善,去化周期将逐渐回落。而明年市场供给或与今年持平,因去年竞拍的土地,今年开发商虽然一直在拖延开盘时间,但在四季度也基本都将入市,而今年土地成交量回落。目前成都市几大开发商手中库存都不多,蓝光和万科已无待开发项目。

    商办市场销售压力一直非常大,估算商办市场的去化周期可达到30个月左右。

    土地市场遇冷

    土地市场在3-4月之前仍在热销,土地价格较高,出现楼面价8000多的地王(周边项目售价9000多)。9月开始大量土地流拍,10月这种情况持续,成交的地块基本都以底价成交。政府对于土地的定价依然较高,而目前商品房市场不支持如此高的房价。 开发商市场集中度不高,前十大开发商中有4家本土企业 前五大开发商分别为蓝光(市占率3.7%),保利(3.5%),万科(2.6%),绿地(2.1%),华润(2.0%)。近几年TOP10市场占有率合计稳定在22%,市场集中度不高,TOP10中有4家本土企业。

    成都万科尚无跟投项目,配套服务方面做了较多尝试

    成都万科今年没有新项目,因此没有跟投项目。 多元化发展方面目前在尝试接触物流项目和养老项目。另外在社区配套服务方面进行了的尝试,包括开设长者中心,第五食堂,四点半学校等,未来会在新项目中进行推广。

    风险提示:宏观经济增速超预期;房地产政策超预期