万科“九州行”区域楼市电话会议纪要:前九月量平价跌,10月明显回暖价格回升

会议纪要

    重庆市商品房成交量位列全国前茅,人口流入中包含较多人口回流2013年重庆市是全国商品房成交量最大的城市,全市成交面积约4000万方,主城区成交约2400万方,今年全年预计将成交2200万方。但商品房供应充足,价格较低且平稳,目前市场均价6800元/平。重庆市人口3000万人,主城区人口1000多万,其中户籍人口700万,每年约有30万人口的增加,重庆市人口流入一方面靠重庆周边区县,另一方面靠人口回流,之前出去打工者返乡。

    重庆未实行限购,近日邮储银行率先下调按揭利率至基准

    重庆市一直没有实行限购政策。按揭方面目前首套房认定标准与930规定一致,但按揭利率依然上浮5-10%,近日邮储银行发文称将按揭利率下调至基准,预计其他银行短期内会跟进。

    房产税对住宅市场影响不大

    2011年初重庆开始征收房产税,目前价格在13000元/平以上住宅需要交纳房产税,但政策的实际影响不大。第一高端客户较少;第二大多数别墅和高端住房通过各种方式规避了房产税;另外,重庆目前仍处于别墅和花园洋房为高端住房的阶段,从主城区出发20-30分钟即可有很多可选择的别墅项目,因此别墅是重庆客户选择的主要高端物业形态,未出现别墅客户向大平层回流。因此房产税对重庆住宅销售结构影响不大。重庆的主流别墅有两种,一类是400-500万总价的传统别墅,一类是总价200万左右的经济型别墅。

    1-9月成交量同比持平,10月市场明显回暖,价格国庆期间跌至近几年低点后持续回升

    重庆市近几年成交量一直较平稳,主城区成交面积保持在每年2000万方左右,包括2008年和2011年重庆市成交量也没有显著变化。今年1-9月成交量基本持平,930政策后成交回暖,访客量较9月上升20-30%。

    重庆市住宅价格也较平稳,在6800到7300元/平之间波动,2013年均价7200元/平,今年4-5月开始价格回落,国庆期间达到最低点6800元/平,是近几年的低点,基本回到2011年底的水平。近两周市场回暖,价格开始持续回升。重庆市置业门槛较低,一般大学毕业或未毕业都有能力买房,如果市场情绪回暖,可释放的需求较多。

    库存平稳,存销比10个月处于历史中位

    重庆市商品房供应以销定产,一般情况下供应会比当月成交多一点。

    因此重庆市商品房库存也较平稳,目前住宅库存约1100万方,存销比月10个月,属于历史库存的中间值。今年上半年存销比6个月,历史最高为15-16个月。

    土地市场遇冷

    土地成交量也非常大,2013年成交建筑面积接近4000万方,今年预计接近3000万方。重庆市是多中心城市,相较于环线发展摊大饼的城市,多中心城市的土地供应较充裕,这也是导致商品房供应充足的原因。土地供应多,但不会直接导致商品房市场的集中供应。主要原因有两方面,一是重庆市近几年土地供应以大宗土地为主,开发商滚动开发。二是重庆市有几家土地公司,参加政府拍卖获得市场不看好的土地,待该区域成熟后再将土地转让,这部分土地是短期内不可能流向商品房市场的供应。

    开发商市场集中度不高,前十大开发商中有4家本土企业

    前五大开发商分别为龙湖(市占率5.7%),融创(5.1%),万科(4%),金科(4%),保利(4%)。重庆市购房客户对开发工艺要求,展示要求非常高,但价格不高,因此大企业和本土的核心企业生存几率比其他企业更大。龙湖的战略一是做高端,二是距离换形态,其项目多是郊区别墅和洋房等高端项目,主城区只有商业项目。金科的战略偏向重庆的区县。融创在重庆的主要业态也是别墅和洋房等高端产品。万科和保利则在核心区做主流产品。企业之间差异化较大。

    重庆万科在商业、养老及物流地产方面进行尝试研究

    重庆市跟投项目是金域学府,重庆公司员工跟投约4500多万。

    重庆万科除传统住宅外,也做少量城市别墅和大平层豪宅项目,此外,正在商业支持,养老陪套,及物流地产方面做尝试研究。

    风险提示:宏观经济增速变化超预期;房地产政策超预期等。