房地产行业:“银十”成绩理想,“暖冬”持续可期

核心观点:

    成交复苏明显,四季度改善或将加强。

    10月全国商品房成交呈现复苏态势,我们监控的全国44城市成交指数10月为311,较9月环比上升10.2%,尽管与去年同期相比仍下降4%,但单月降幅持续收窄。10月39城市住宅成交指数为329,环比上升14.9%,同比下降4%,降幅继续收窄,“银十”成色十足。我们认为10月份政策以及信贷环境转好是成交改善的主要原因:各地地方政府救市政策持续升级,首先,除限购政策大范围松绑外(未来一线城市限购松绑也可期),已有19省市出台公积金信贷新政支持首臵和首改购房需求;而在信贷方面,央行信贷新政顺利落地,以四大行为首的银行纷纷执行新政,下调信贷利率。目前,成交底部复苏趋势已经确立,整个市场情绪逐步转好,我们认为在政策和信贷的持续配合下,成交将继续改善,不排除第四季度单季度实现同比正增长的可能。

    各线城市环比继续改善。

    10月份,各线城市成交规模环比上月继续回升;从同比情况来看,一线城市成交指数下降幅度由9月份的26%大幅收窄至9%,二线城市下降幅度由9月份得0.6%收窄至0.03%,而三线城市成交则保持下滑趋势,降幅继续扩大,也从一个侧面显示出了不同市场相对于政策敏感性不同。

    龙头房企表现优于整体市场。

    10月份23家房企成交指数环比上涨11%,同比上升13%;23房企销售面积同比上涨3%,而A股上市房企销售金额同比上涨29%,销售面积同比上升19%,主流房企在10月份成交规模进一步大幅度上涨。

    本月观点。

    10月市场改善趋势逐步明朗,基本面复苏得到确立,无论成交、新开工还是投资数据都表明回暖迹象明显,“银十”成色十足。供给角度来看,开发商十月份推盘非常积极,新推规模较大,未来两个月的销售需要在保障去化的情况加大去库存的力度。政策以及信贷环境持续友好,而且并不排除政策进一步宽松的可能。我们认为目前地产板块在基本面逐步好转的情况下具备较好的投资机会,在国企改革、沪港通以及区域政策逐步落地的情况下,地产股具备多样性的投资机会。个股方面,龙头公司推荐四季度销售拥有超预期表现的招商地产,成长企业推荐阳光城、中南建设、泰禾集团,转型股推荐冠城大通。

    风险提示。

    基本面继续下滑,信贷环境改善低于预期。