华业地产:云散去,渐开始,对北京通州运河核心区项目转让的点评

事件: 10 月29 日公司公告项目转让,分别转让通州运河核心区总计5块地对应项目公司80%、80%和50%股权,共计金额6.8 亿元。受让方为公司参与设立的上海晟科投资,作为LP,公司拟投资16 亿元。据公司测算,该项目转让预计将为公司带来税前利润5 亿元以上。

    最大项目转让,三步走开始:项目变现、确认收益、开始转型通州运河核心区项目为公司2011 年拿地项目,也是最后一次拿地项目,公司预计总投资100 亿元,规划建面51.5 万方,是满足未来3 年开发销售的核心项目。

    我们认为,该转让透露的看点颇多:1)唯一长期开发项目转让显示转型决心。由于公司当前储备货值较少,除该转让项目和武汉项目外,其余项目可销售年限均少于2 年;2)资金回笼帮助转型。公司转型方向为健康产业,对资金需求仍较大,资金回笼有助于公司转型,该次转让预计为公司带来约22 亿元的现金回笼;3)项目整售缓解转型业绩阵痛。根据公司测算,公司项目整售预计将产生超过5 亿元税前利润,已经接近2013 年全年6.9 亿元的税前利润,转让项目业绩的逐步兑现,帮助公司平稳转型。

    迈开脚步,拟与IDG 和光大安石展开战略合作,方向定调公司产业公司本意于发展平台,以构成“金融+地产+矿产+医疗健康”的平台公司。目前这4 大版图仅有医疗健康产业暂未突破,但是意图已经明显,公司拟与IDG 和光大安石两个以股权投资为主的公司进行合作,有助于公司建立平台类公司。根据公司现有投资测算,金融投资1 亿元、矿产投资约10 亿元,扣除运河核心区项目外地产货值约80 亿元,后续版图将继续扩大,当前联合光大成立上海晟科投资即是初次试点。

    转型坚决、业绩无阵痛,重申 “买入”评级,上调目标价至10.5 元当前公司地产项目可销售年限大约在1.5 年,将维持明后两年的业绩增长,同时,通州运河核心区项目的整体转让,也预计在今明年持续兑现。

    我们测算,随着地产项目的持续变现,预计将使公司保有近100 亿元现金,重申买入评级,上调目标价至10.5 元。由于项目收益确认在时点上存在不确定性,我们暂时维持前期盈利预测不变,2014~2016 年EPS 为0.56/0.83/1.10 元,对应PE 为13/9/7 倍。