房地产周刊:成交缓慢放量,库存去化逐渐改善

上周(2014/10/20-2014/10/26)17 个城市合计成交423.5 万平米,环比上升10.2%。随着楼市政策环境持续宽松和落地,房地产成交呈现缓慢放量的态势,我们观察的3 个月移动平均去化月数已连续2 周出现明显下降,显示楼市库存也从高位开始逐渐去化中,行业整体企稳迹象明显。但值得注意的是,多数房企3 季度业绩表现并不理想,毛利率下滑幅度超出市场预期,显示开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压,而行业确实已进入一轮较大的调整周期中,在未来的一段时间内,房地产投资仍难有表现。但鉴于房地产在中国经济的特殊低位,我们认为4 季度楼市政策仍将持续向好,随着改善性需求释放,楼市成交也将逐步回暖,待季报业绩风险释放后,板块在显著受益政策面的背景下仍有估值修复的需求。我们维持板块增持评级,主流房企推荐:万科、招商地产、保利地产、华夏幸福、阳光城等;转型房企推荐:世联行、广宇集团;及国企改革房企:建发股份、华侨城。

    支撑评级的要点.

    市场概况:上周我们观察的17 个城市合计成交面积423.5 万平米,环比上升10.2%;价格指数环比上升0.9%至188.7;十五大城市新增可售面积346.9 万平方米,环比下降3.9%,3 个月移动平均去化月数为16.3,较上周下降0.6,3 个月移动平均批售比为1.38,较上周下降0.05。

    政策新闻动态:上周国家统计局强调房地产限购限贷政策放松符合改革方向;网传二手房交易税免征期有望从5 年调整至2 年;财政主管部门初步确定城投公司三大改革路径;乌鲁木齐取消限购;山东将全面取消户籍限制;超20 个城市出台了购房补贴、契税补贴等救市措施;统计数据显示,1-9 月房地产开发投资同比增12.5%,9 月70 个大中城市中69城新房价格环比下降,房产开发景气指数处于21 个月最低值;财政部数据显示前三季度地方卖地收入3.1 万亿;用益信托数据显示信托融资提前入冬;调查显示过半数银行首套房贷维持基准利率;《人民日报》刊文称基建发力可对冲楼市拖累。

    上市公司动态:上周京投银泰、新湖中宝、北京城建分别以42 亿、8.6亿、25.9 亿拿地,天津松江出资2,250 万美元与天物香港投资设立天津恒泰汇金,中弘股份以4,815 万元购买亚洲旅游11.41%的股权,华业地产筹划重组,银润投资终止资产重组,渝开发控股股东预计未来六个月内减持5%;融资方面,黑牡丹公开发行5 亿元定向工具和8.5 亿元公司债,海泰发展发行2 亿非公开定向工具,云南城投拟非公开发行不超过40亿元新股,香江控股、嘉宝集团、中茵股份分别拟发行不超过8 亿元、9.6 亿元、12 亿元的公司债,卧龙地产6 亿元公司债已上市。另外截至10 月27 日为止,已有45 家地产披露三季报,34 家公司净利润同比下降。

    投资评级和建议.

    我们认为4 季度楼市政策仍将持续向好,随着改善性需求释放,楼市成交也将逐步回暖,待季报业绩风险释放后,板块在显著受益政策面的背景下仍有估值修复的需求。我们维持板块增持评级,主流房企推荐:万科、招商地产、保利地产、华夏幸福、阳光城等;转型房企推荐:世联行、广宇集团;及国企改革房企:建发股份、华侨城。