房地产行业-住房服务商专题研究:天高海阔,大有可为

核心观点:

    美国住房服务市场有多大?Offline市场特征?

    美国住房服务大致有三个基础市场:一是住房交易租赁(2013年交易1.2万亿美元+租赁4000亿美元);二是住房金融(2013年新发起抵押贷款规模6500亿美元+抵押贷款再融资1.1万亿美元);三是房屋改建/修缮支出2750亿美元(2011年)。三个基础市场规模合计占美国GDP的22%。Offline市场特征:住房交易租赁离不开经纪人,80%以上的业务由经纪人经手,佣金规模估计870亿美元(2013年);住房金融市场资金提供方主要是商业银行,业务渠道有经纪人/代理处/零售三种,零售渠道相当于银行自己作为经纪人,经纪或代理费率1%,预估规模176亿美元(2013年);房屋改建/修缮服务细分领域很多,因此服务提供商业务模式多元且行业集中度很低。

    美国住房服务Online平台运营商Zillow是如何运作的?

    Zillow的愿景是帮助个人用户做出最优的住房相关决策,同时为专业人员更便捷地带来了更多的业务机会。

    Zillow为个人用户提供免费服务(信息和工具),更加为房地产专业人员提供增值服务(通道和展示平台)。Zillow三大业务板块分别对应三大基础市场:realestate,对应住房交易租赁,通道费率约为佣金规模的1%;mortgages,对应住房金融,通道费率也为佣金规模的1%;display,基于个人用户的homedesign分享、围绕房屋改建/修缮等后端服务的类社交平台,建筑师、设计师等在该平台上投放广告,Zillow获取广告收入。Zillow移动端布局亦成熟。

    中国住房服务Online平台运营商的现状?问题有哪些?

    我国住房服务Online平台运营商,在新房交易、二手房租售、住房金融以及后端服务都有涉猎。新房交易以搜房卡或E金券为代表,模式较为成熟;二手房租售则存在博弈,在提供房源展示服务时,国内平台多竞价排名,而Zillow则是增值服务收费固定,这背后是美国房地产经纪行业的的制度优势(MLS和独立合同)。住房金融以消费贷款和理财产品为主,发展到美国的规模需要金融环境支持。后端服务以家居建材为主,布局尝试较为积极。

    中国住房服务业未来展望:天高海阔,大有可为

    中国对应的三个基础市场,按照美国经验假设为GDP的20%,潜在空间超过10万亿元。我们认为,home-relateddecisions涉及领域(估价、税费、法律、金融)专业性强、金额相对较大,因而Offline公司/经纪人不可被替代,从这个角度看Offline向Online延伸大有可为。Online平台未来或将合纵连横,要以服务个人和Offline公司为本。

    风险提示

    住房服务业市场发展慢于预期。行业制度建设不完善。