房地产行业:信贷改善逐步兑现

投资持续下行,符合我们预期:1-9月份,全国新开工面积13.14亿平米,同比下降9.3%,降幅相对1-8继续收窄1.2个百分点。整体房企新开工情况仍处于结构性回暖阶段,而住宅新开工恢复速度和节点仍有待需求终端的放量。全国房地产开发投资6.88万亿元,同比增长12.5%,增速比1-8月份回落0.7个百分点。投资增速的数据正朝我们前期预判的下行轨迹一往无前,成交改善对投资意愿的影响存在时滞,使得四季度经济仍存挑战,但对资本市场而言,政策博弈的价值正在凸显。

    土地市场未见起色,分化加剧:1-9月份,房企土地购置面积2.40亿平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,同比增长11.5%,增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色,但我们也观察到部分代表房企如万科正逐步加大补库存力度,土地需求的热度回归仍有待楼市成交量的进一步提高。9月40个大中城市中,一线城市土地溢价率回升至25%,而二、三线城市溢价率则分别回落至8.9%和0.8%,如我们此前观点,土地市场的表现取决于所在区域成交的分化,主流市场的土地价格仍将获得更高估值。

    成交环比改善显著:1-9月份,商品房销售面积7.71亿平方米,同比下降8.6%,降幅比1-8月扩大0.3个百分点。值得关注的是,9月单月住宅销售面积1.06亿平米,创年内最高单月成交量,环比增长41%,事实上我们跟踪的重点城市成交从8月份开始已经显著恢复,9月的统计局数据进一步加以验证。9月份大部分城市限购令已成绝唱,央行和银监会发布文件明确要求加强对居民合理住房贷款需求、开发企业合理融资需求和保障性安居工程建设信贷需求的支持,印证了我们此前关于行业流动性将逐渐好转的判断,将对房地产市场形成有力支撑,随着四季度开始的供给恢复,我们预计四季度主流城市成交将延续改善趋势。

    信贷支持力度正逐步显现:1-9月份,房地产开发企业到位资金8.99万亿元,同比增长2.3%,增速比1-8月下降0.4个百分点。个人按揭贷款9794亿元,同比下降4.9%,降幅比8月份扩大0.4个百分点。9月新增个人按揭贷款为1097亿元,环比增长4.9%,也是6月份以来首次出现回升,9月末的央行+银监会文件明确加强对居民合理住房贷款需求支持力度,且部分地方政府已经出台相关细则对房贷政策进行调整,我们预计按揭贷贷款需求得到释放的趋势将得以延续,从而助推市场企稳以及预期扭转。