9月房地产行业数据点评:投资依旧疲弱,但销量和拿地数据先行回暖

一、事件概述

    10月21日,国家统计局公布了2014年9月全国房地产开发和销售等行业数据。

    二、分析与判断

    1、库存高企抑制房企开工积极性,但拿地数据先行回升

    由于库存高企,9月末商品房待售面积同比增28%,是年内最高水平,抑制房企开工的积极性。9月单月新开工同比下降0.2%,在7、8月份单月新开工增速转正后重回负增长。前9月累计房地产投资6.9万亿,同比增12.5%,增速较上月下降0.7个百分点,预计4季度将继续回落,年底或将降至10%以内。

    9月单月土地购置面积3227万平方米,同比降12.4%,环比增8.9%。由于二三线城市取消限购范围的持续展开,以及公积金贷款、税费、首付比例等地方政策放宽的进一步跟进,开发商拿地热情有所提振。我们认为房企拿地和地产销量数据是新开工的先行指标,未来能够看到新开工数据的好转。

    2、“金九银十”和政策放松推动销售回暖

    9月单月销售面积和销售金额环比分别上升42.7%和41.5%,符合“金九银十”的销售特征;同比分别下降10.2%和8.9%,降幅分别较上月收窄2.5个百分点和4.5个百分点,也显示销售回暖。随着限购相继取消(46个限购城市目前只剩下北上广深)和9月30日的限贷政策放松,我们预计10月成交量将继续回升。周频数据显示,国庆后第二周(10月13日-10月19日)一线城市商品住宅成交量环比上升80%。

    3、资金面无好转,倒逼房企加快去库存

    前9月资金来源合计8.99万亿,同比增2.3%,增速较上月下降0.4个百分点。具体来看,贷款、自筹和销售回款资金分别为1.63万亿、3.75万亿、3.14万亿,同比分别增长11.8%、11.5%、-9.3%,同比增速较上月变动-2.0、-0.1、-0.5个百分点。贷款增速回落、销售回款降幅扩大,将倒逼房企加快去库存,未来开发商仍将采取“以价换量”的销售策略。

    三、投资策略

    我们继续看多地产股的相对收益,逻辑主要是:1)政策放松正在逐一实现,未来仍然存在继续放松的空间,如一线城市限购松绑、普通住宅认定标准及契税税率调整;2)按揭利率有望下行。央行连续两月共实施了至少7000亿的SLF,有助于银行降低资金成本,推动按揭利率下行。

    风险提示:宏观经济加速下行。