房地产9月报:9月地市进入冰点,政策面支撑成交低位回升

2014年1-9月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降9.3%和12.5%,销售面积和销售额分别同比下滑8.6%和8.9%。9月销售和投资表现依旧疲软,一方面各地限购松绑大潮进入尾声,另一方面“认房不认贷”等政策预期阻碍开发商主动降价去库存的速度,供求双方观望情绪再起。同时,需求疲弱和地价高企的双重压力也导致投资增速连创新低。但随着9.30按揭新政全面放松限贷释放改善性需求,公积金新政降低贷款购房成本,楼市环境回归市场化的速度超出市场预期,预计未来税费减免、贷款资金开源、开发商资本金限制降低等措施将陆续出台,政策面持续宽松也有助于行业基本面的改善。从四季度来看,库存去化速度加快有助于减小一二线城市房价下行风险,成交量恢复将带动新一轮行情。我们本月初已将行业评级上调至增持,并全面推荐配置受益于成交回暖的主流地产股:万科、世联行、招商地产、保利地产、华夏幸福、阳光城等;并继续推荐转型房企:广宇集团;及国企改革房企:建发股份。

    支撑评级的要点

    1-9月,房地产投资同比增长12.5%,较1-8月回落0.7个百分点,单月投资额增速已经跌至8.6%;商品房新开工面积同比下降9.3%,较1-8月收窄1.2个百分点;施工面积同比增长11.5%,增速与1-8月份持平;土地购置面积同比下降4.6%,较1-8月扩大1.4个百分点。新开工虽然单月同比略降,但累计降幅继续收窄,然而土地成交在9月份加速冷却,我们维持全年投资增速10-12%的判断。

    1-9月,商品房销售面积77,132万平方米,同比下降8.6%,跌幅较1-8月份扩大0.3个百分点;销售额49,227亿元,同比下降8.9%,降幅与1-8月份持平;销售均价6,382元/平方米,同比下降0.3%,较1-8月份收窄0.4个百分点。9月百城价格指数环比跌幅微升。

    1-9月,房地产开发企业到位资金89,869亿元,同比增长2.3%,较1-8月份回落0.4个百分点。国内贷款同比增长11.8%,增速回落2个百分点;自筹资金同比增长11.5%,增速回落0.1个百分点;含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降9.1%,降幅扩大0.2个百分点,房企资金面继续趋紧,贷款增速下滑明显,融资环境未有明显改善。

    1-9月,40城土地市场成交量价继续大幅下滑。1-9月40个城市土地供应面积同比降24%,土地成交面积同比下降23%。1-9月40个城市土地累计成交金额同比下降15%,较上月下降12个百分点。9月单月,成交土地建面下降52%,而住宅用地成交建面下降65%,土地市场从低温进入冰点。受前期推地量骤减和基数因素影响,9月土地成交均价环比上升12%,8月土地溢价率为17.51%,环比上升6.0个百分点。

    楼市政策环境持续偏暖,目前仅剩北上广深和三亚维持限购,一批城市密集放开限购、松绑限贷;央行出台930房贷新政,全面放松首套房认定,并鼓励MBS、REITS等证券化产品推出;住建部、财政部、央行三部门联合发布公积金新政,放松公积金贷款条件、降低公积金贷款购房成本。

    投资评级和建议

    目前房地产行业基本面显著受益于政策宽松,板块有望迎来新一轮行情,我们本月初已将行业评级调高至增持,并全面推荐配置受益于成交回暖的主流地产股:万科、世联行、招商地产、保利地产、华夏幸福、阳光城等;并继续推荐转型房企:广宇集团;及国企改革房企:建发股份。