房地产行业-9月份统计局数据点评:供需均弱假象,开发商惜售上演

事件:9月全国商品房销售额、销售面积分别为7566亿元、12145万平方米,分别同比下降8.9%和10.3%;新开工面积17029万平方米,同比下降0.2%;开发投资额9776亿元,同比增长8.6%;资金来源10807亿元,同比减少0.6%。

    9月供需均弱假象呈现愈发明显,开发商推盘情绪不浓是关键因素9月全国商品房销售额、销售面积分别为7566亿元、12145万平方米,分别同比下降8.9%和10.3%,增速较8月的-13.4%/-12.4%继续收窄,单月销售表现逐步改善。

    我们认为,9月销售表现基本符合预期,推盘方面开发商还不够凶猛,1)供需呈现偏弱假象,重点城市已拿预售证的项目库存累积速度减缓,我们预计这一现象将持续,手上有钱是开发商最大的筹码;2)供给端资金持续充裕,融资渠道全方位开闸使开发商乐观情况继续提升,推盘速度略低于预期,明年一季度的资金兑付压力是下一个考验节点;3)去库存行动延期,库存高企可以用时间换空间,开发商乐观情绪使该现象上演。

    市场逐渐从银行惜贷向开发商惜售转变,新开工较少加重惜售情绪9月新开工面积17029万平方米,同比下降0.2%,较8月下降6.2个百分点;资金来源10807亿元,同比减少0.6%,和上月基本持平,非房款来源占比创新高,达到64%,市场逐渐从银行“惜贷”向开发商“惜售”转变。

    我们认为,1)银行额度已经在增加,我们看到9月新增个贷仅占新增人民币贷款的20%,而绝对规模1707亿元仅略低于前期1800亿元左右的平均水平,反映出银行总额度在逐渐充裕;2)但银行不向个贷增配的原因是开发商新增适卖产品不足,我们看到9月新增个贷占销售金额比重为23%,处于持续下降趋势,原因是存续中高端库存继续销售;3)新开工偏少会加重惜售现象,前9月新开工累计减少9.3%,而拿地面积累计减少4.6%,反映出开发商相对于囤商品房,更意愿囤地。

    供需转换带来的销售窗口期将维持半年,楼市需由开发商自己把握我们上月提到,“我们担心的股市/基本面脱节的风险已经兑现,但对金九银十抱有期待”,目前看,金九表现尚可,开发商十分不主动的推盘意愿可能会导致错过促销窗口期。

    我们认为,当前开发商在楼市表现中占据更主导地位,目前已经进入供需转换期,但期限不超过半年,需要开发商更加积极,维持行业增持评级。龙头公司中,我们继续推荐万科,小公司推荐华业地产,并推荐低估值的首开股份。