房地产行业:监管层继续放松地产政策,周交易量大幅回升

策略:维持行业“领先大市-A”的投资评级。我们认为随着央行放松政策的落地,未来房地产销量回升是大概率事件。地产股会提前反应销量回暖的预期,推荐龙头招商地产、保利地产,并继续推荐销售较好的龙头:万科A、华夏幸福。此外,行业底部越来越清晰,转型仍然是未来行业主旋律,我们继续看好转型的地产企业,推荐华业地产、银亿股份、广宇集团。

    本周上证综指和深证成指分别变动-1.40%、-0.73%,申万地产指数下跌2.46%,在28个一级行业中排第16位。

    三季度房地产信托发行共251支,发行规模563.0亿,同比下降49.4%,环比二季度下降22.8%,平均发行期限1.73年,较去年同期下降0.16年,发行利率上升14bp至9.63%,与二季度相比下降8bp。

    要闻点评:

    1.1.上海落实房贷新政,效果非常有限,政策有进一步宽松空间。上海央行落实再次申请贷款购房且想要享受首套房贷政策,但所购房必须仍是“普通商品住宅”。由于上海目前“普通商品住宅”认定仍执行的是2012年标准,若按该标准执行,目前上海能享受新政的需求非常有限。但我们认为上海将参照北京,普通住宅标准有望放宽。北京在9月30日新政当日就放宽了普通住宅认定标准。此外,我们认为上海此前出台的严于全国标准的限购政策有望取消,例如限制单身人士购房需求。

    1.2.住建部、财政部和央行联合发文降低住房公积金贷款门槛。主要内容包括连续足额缴存6个月以上即可申请个人住房贷款、加大对购房缴存职工的支持力度以及推进公积金异地互认、接续等。我们认为监管部门连续放松房地产政策符合预期,但要清醒地认识到央行挤牙膏式的刺激完全只是为了托底,楼市不会因此走牛,只是底部被抬高。房地产市场基本进入底部区域,未来还有2-3个季度的库存消化期,之后整体供需平衡,房价开始逐步上涨,一线城市将提前。

    成交:周商品住宅成交面积为全年峰值,放松效果体现

    (1)一手房:我们统计42个城市商品住宅成交面积环比大幅上升,央行放松政策效果逐渐体现。本周住宅合计成交面积581.9万平方米,为今年周销量峰值,较上周环比升118.2%,同比升20.8%,同比由负转正上升61.6个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积均环比大幅上升。本周一、二、三线城市环比分别较上周上升181.9%、100.5%和129.4%,同比分别上升13.7%、21.4%和25.6%,同比增速较上周上升72.0、56.3和65.9个百分点

    (2)库存:本周末24个城市一手房可售套数156.6万套,同比/环比变动+38.6%/+0.2%,根据月销售数量统计去化周期为17.8个月,较上周减少0.9个月,较去年同期增加8.1个月。其中一、二、三线城市库存同比增48%、29%和51%,分别需去化9.9、18.9、26.6个月,同比分别增加4.6、8.1、13.4个月。

    (3)二手房:本周16个城市二手房周成交面积102.6万平方米,环比上升241.3%,同比上升6.2%,同比较上周由负转正上升74.3个百分点。

    流动性:央行再次下调正回购利率10bp,回购利率创三年来新低,货币市场利率继续下降。

    风险提示:房地产销售面积继续大幅下滑。