房地产行业:新公积金政策有利需求入市,继续看好板块超额收益能力

事件:

    为提高住房公积金缴存职工住房消费能力,支持缴存职工购买首套和改善型自住住房,根据《住房公积金管理条例》的有关规定,10月9号,住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

    投资建议:

    《通知》方向符合预期,有利激发市场需求。本次三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(以下简称《通知》)与此前中央提高住房公积金缴存职工住房消费能力,支持缴存职工购买首套和改善型自住住房的整体发展思路一致。《通知》相关规定实质等同给予住房需求更大信贷支持,有利激发市场潜在需求。

    五大方向支持公积金使用效率提升,托底房地产市场。我们认为以上政策中对市场影响比较大的内容包括:1)本次《通知》明确规定为连续足额缴存6个月即可申请公积金贷款,且异地缴纳可合并计算。此前大部分地区要求缴纳满一年。《通知》降低时间要求后有利加速贷款。2)要求住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,提高首套自住住房贷款额度。不同地域公积金可贷款额度存在差异,目前基本在40到80万之间。《通知》发布后,公积金发放率低于85%设区城市有望提高贷款额度。考虑目前公积金贷款利率明显低于商业贷款,相关内容实质等同有条件降低购房成本。3)关于支持公积金异地使用方面,我们认为推广住房公积金缴存异地互认和转移接续难度不大,但全面推广异地贷款业务目前仍存难度。

    行业基本面4Q有望加速见底,数据增速见底在2015年1Q。历史数据看,行业在房价环比转跌后的3-6个月后商品房累计销售增速会触底回升。本轮房价从2014年5月开始首次环比下降。截至9月房价环比下降0.92%,连续第5个月下降,房价同比增速为1.12%。销售方面,1-8月商品房累计销售额达到41661亿元,较去年同期减少8.9%。我们预计伴随开发商主动调价和政策刺激加大,行业基本面4Q有望加速见底。考虑基数等因素,行业数据增速见底预计在2015年1Q。

    放松预期下,未来仍存在大量可选择政策路径。《通知》发布体现中央层面稳经济决心,同时也体现出最高层对房地产发展的高度关注。未来看,《通知》发布之后各地公积金中心将根据《通知》原则制定各自标准。此外,如果后期房地产市场若不能有效恢复,除降息、降准等传统宏观货币工具外,我们认为政府仍存在大量政策后手可供选择(包括差别化信贷、行政干预、财税政策、土地和户籍政策、网路管理和保障房制度等)。

    投资建议:看好未来3到6个月地产超额收益能力。截至2014年10月14日,A股市场PE(TTM)在13.69倍,房地产板块动态PE(TTM)在14.36倍。目前行业处于政策支撑、行业基本面加速见底阶段。考虑政策销售双底到来,房价下行收敛,机构仓位低,以上三大逻辑有利板块持续跑赢市场。考虑15年基数下行,基本面不确定性减小,后期超额收益对应增强。建议加配地产,从估值切换能力、产品结构、财务杠杆情况、定增临近期四大方向择股:推荐大市值(万科、保利、招商、华夏)+杠杆释放(滨江、荣盛)、定增(金科、阳光城、世联)+国企改革(格力、南京高科)。