对中国人民银行南昌中心支行下发《关于调整南昌市差别化住房信贷政策的通知》的点评:央行支行首调首付比例,限贷之土渐松

核心要点:

    1、事件

    9月29日晚,人民网、江西新闻网等媒体广泛报道中国人民银行南昌中心支行下发《关于调整南昌市差别化住房信贷政策的通知》,内容为“为促进南昌市房地产市场平稳健康发展,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例下限从70%调整至60%”。

    2、我们的分析与判断

    (1)央行系统内首次发文明确放松限贷,意义重大

    8月以来,各省地方政府积极出台支持地产行业政策,包括首套房认定放松、二套房政策放松,但制约当前市场需求的关键因素为信贷政策,而信贷政策是由国务院层面,以及央行和银监会所主管的,在央行和银监会未放松相关政策的情况下,仅靠地方放松对楼市影响有限。

    此次人民银行南昌支行下调当地二套房首付比例,是央行系统内首次发文明确放松二套房限贷,可以说是地产支持政策的一个新突破,意义重大。

    (2)下调比例仍在“国八条”调控范围内

    最新的二套房首付比例政策为2011年国八条所规定,“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。

    南昌市是在2013年12月15日,将贷款购买二套房首付款比例从不低于60%提高至不低于70%。

    2014年8月21日,江西省出台《关于促进经济平稳增长若干措施》,提到降低二套房首付比例,是第一个提出降低首付比例内容的省份。此次人民银行南昌支行将二套房首付比例从七成下调至六成,仍没有突破国八条的政策规定,但也在一定程度上响应了地方政府的支持政策。

    (3)限贷政策进一步放松是大势所趋

    我们已在《限贷放松是大势所趋,符合各方利益》中表述,限贷的放松符合中央、地方、银行三方的利益,是大势所趋。

    当前对限贷放松的一个怀疑是考虑中央为规避美国次贷危机的风险,而对首付比例调整有所顾忌。我们认为,我国居民目前的杠杆完全在安全可控的范围内,且资产证券化市场远没有美国市场那么发达,银行难以转移按揭贷款风险,发生美国式的房地产危机可能性极小。

    且过去我国不断的提高二套房首付比例也不是出于防范市场风险的角度考虑,而是出于缓和房价不断上涨的舆论压力。

    因此高达六成的二套房首付比例以及“认房又认贷”的政策,在房地产周期向下的趋势下已不合时宜,限贷政策的调整只是时间问题。

    3、投资建议

    在限贷放松日趋明朗的局势下,我们建议投资者提早布局,把握住政策放松的最后窗口,因此,我们维持板块“推荐”评级。