房地产:上市开发商前8月仅完成全年销售目标55%,年底前冲量在所难免

我们监测的25家中资地产开发商8 月份合约销售额平均环比增长20%,同比增长5%。但前8 个月的目标达成率仍仅为55%,这意味着在接下来的4 个月(9-12 月)需要完成全年销售目标的45%,平均来看,9-12 月的月均销售额需较前8 个月的月均销售额大幅增加93%或较去年同期增长57%才能完成全年目标,这在我们看来几乎不可能达成。全年来看多数企业都难以完成年初既定的目标(目前仅有两家企业下调目标,所有公司2014 年目标仍隐含18%的同比增长),但市场也许并不会觉得很意外。而且,即便最终没有实现全年目标,后四个月的销售数据也应该是比较惊人的。

    我们监测的20 大一二线城市(除北上广深和南京外,其余15 城均已放开限购)9 月第二周新屋销售量仍然没有起色,仅较第一周的低位(第一周环比8 月最后一周大幅下跌33%)环比增长2%。截止目前,9 月前两周的平均新屋销售量较8月均值下滑13%,同比跌幅也从第一周的24%扩大至30%;而7 月和8 月曾一度收窄至10%。今年以来每个月的周度之间新屋签约数据一直呈现前低后高的态势,这可能与银行的放贷节奏有关,因此我们认为接下去的销售数据应该会有所修复,但大家期待的金九(销量环比8 月增长1至2成)大概率是要落空的。10月开始更加关键,推盘会进一步上来,反应到成交数据应该是正面的。

    我们在7 月底发布中期业绩展望时提醒投资者中报的风险;紧接着在9 月初发布月度展望时,又一次表达了对于9 月传统销售旺季可能低于预期的担忧。目前看来,我们提出的两个担忧都被证实,风险正在逐步释放中。多数中资地产在7 月经历限购政策放松的反弹后掉头下挫,板块平均估值因此重回47%净资产值折价,0.8 倍14年PB,5.7倍14年PE。货币政策不会大放松,房价还有下行空间,板块没有重估机会。但政府托底态度明确,基本面退步政策就会进步,因此下行风险也不必过于担忧。而且,值得注意的是,行业分化在持续,弱者逐步边缘化,但强者因此获得更多市场份额。等待更明确的销售数据回稳迹象,我们认为年内应该还有一次交易性机会。