房地产行业:投资增速继续下滑,开发商投资意愿仍偏紧

策略:我们认为未来房地产行业的需求和供给端的各种限制会陆续放开,9、10月成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股,三条线布局——龙头(还有沪港通提升估值)、转型、主题,龙头推荐保利、万科、招地;转型推荐广宇集团、华业地产、中天城投;京津冀主题推荐华夏幸福、宝硕股份;国企改革推荐金隅股份。

    土地市场:开发商投资意愿仍偏谨慎。8月单月土地购臵面积2963万平方米,同比增7.1%,环比-1.8%;成交价款867亿,同比增32.9%,环比增8.8%;成交均价2924元/平米,同比增14.0%,环比增10.7%。累计方面,前8月全国购臵土地面积20787万平米,同比-3.2%,降幅较前7月收窄1.6个百分点,成交价款5694亿,同比增12.8%,同比增速较前7月上升3.0个百分点。年成交均价2739元/平米,同比增16.5%,增速较前7月上升1.2个百分点。

    我们认为目前开发商拿地仍偏谨慎,但随着限贷限购的宽松,商品房销售将逐渐回升,开发商购臵土地面积和金额整体也将呈触底回升趋势,但一、二、三线城市的分化将延续。

    地产投资数据继续恶化:前8月累计房地产投资5.90万亿,同比增13.2%,增速较上月下降0.5个百分点。虽然7月以来各地方政府开始调整限购限贷政策,但住宅成交除部分城市外整体并未明显增长,成交整体仍处低位。受此影响,开发企业投资意愿仍偏谨慎,新开工增速持续处在负增长区。8月房屋新开工面积环比继续回落。8月单月房屋新开工1.62亿平米,同比增6.2%,环比降10.8%。我们认为目前房地产销售增速并未明显好转,房地产投资增速将仍呈继续探底过程。但伴随房地产行业的需求和供给端的各种限制会陆续放开,我们预计9、10月成交量的回升是大概率事件,房地产投资下行空间有限。

    房地产开发资金来源总额和上月基本一致,相对上半年有所回升,回升主要来自于企业自筹资金。同比方面,企业贷款和自筹资金小幅上升,销售回款仍同比回落。前8月资金来源合计7.91万亿,同比增2.7%,同比增速较上月下降0.5个百分点。具体来看,贷款、自筹和销售回款资金分别为1.47万亿、3.26万亿和2.76万亿元,同比分别增长13.8%、11.6%和-8.8%,同比增速较上月变动-0.9、+0和-0.6个百分点。

    销售:住宅销售环比回升,但同比继续回落。前8月商品住宅销售面积和金额同比降幅均较上月继续扩大。销售面积和金额分别为5.71亿平方米和3.43万亿元,分别同比下降10.0%和10.9%,降幅分别较上月扩大0.6和0.4个百分点。销售均价为6010元/平方米,同比变动-1.1%,降幅较上月收窄0.1个百分点。

    8月单月商品住宅销售7502万平米,同比/环比变动-13.4%和+5.6%;销售金额4440亿元,同比/环比变动-13.7%和+4.7%,销售均价5918元/平,同比/环比变动-0.4%和-0.8%。

    风险提示:各地信贷放宽政策被叫停,房地产销售面积降幅超预期