房地产行业最新投资观点:期待中央政策进一步放松

核心观点:

    市场现状:成交仍在寻底,难言反弹

    (1)成交量方面:从我们跟踪的全国38个大中城市的新建商品住宅成交数据来看,7、8月份环比连升两月,其中,8月份环比上升5.4%,7月份环比上升14%,但其中一个重要因素是今年6月份是成交较为低迷的一个月,从全年成交月度数据来看,7、8月份并没有明显的上升。同比来看,8月份同比下降9.5%,7月同比下降8.09%,成交仍较为低迷。

    我们认为目前仍没有足够证据表明楼市将回暖,但也没有更多的动力驱使楼市向下,因此,楼市成交量很有可能在底部震荡,小幅波动。

    (2)库存与价格方面:目前,市场上的库存仍在高位,截止8月末,我们跟踪的12个重点城市库存量(已颁发预售证但未售出)为98.5万套,以最近半年成交数据衡量,去化周期在11.8个月,仍处于近几年较高的位置。目前各个城市分化严重,库存去化周期超过12个月的城市为数不少,且从我们在几个城市草根调研了解的情况来看,因2012、2013年土地大量成交,下半年部分城市的供应将大幅增加,成交的低迷以及供应的增加,将持续的推动部分城市房价持续的调整。

    我们认为,9、10月份将迎来新一轮房价调整,而购房者普遍从众心理严重,且“买涨不买跌”的情绪明显,因此,房价调整能否带来成交量的显著回升仍是值得怀疑和持续跟踪的。

    政策:地方已尽其力,期待中央政策进一步放松

    (1)地方层面:从限购放松到全面支持房地产市场:截止8月末,共有36个城市公开发文或传言放松了限购。从实际成交情况来看,限购放松对各地成交改善并不明显。地方政策也纷纷出台了进一步的政策,政策逐渐转向了全面支持房地产市场发展。目前,省级的支持政策有四川、福建、湖南、江西,其中以福建的支持力度最大,从契税等优惠、到首套房认定放松、再到化解房企风险等方方面面。

    我们认为地方政府已出尽其力,在其权力范围内全面支持地产政策,也难以改变楼市底部震荡的现状。

    (2)中央层面:从8月汇丰及官方PMI 回落以及其它多重指标来看,目前经济回升的趋势并不明显,经济整体仍缺乏内生动力,而国企改革、市场准入放松、户籍改革等制度的红利难以短期见效,今年保增长压力仍较大。另一方面,地方土地出让与财政收入增速双降,保增长的能力有限,仍要靠中央继续出台相关刺激政策,其中地产政策是很有可能的选项,包括降低二套房首付比例,支持首套住房降低按揭利率等。也有可能进行降息等全面降低社会融资成本的货币政策以及其它政策。

    投资建议

    我们认为,保增长政策内容虽不定,但方向明确,无论是地产政策直接催化板块,还是降低社会融资成本,降低市场整体利率水平等间接催化。地产板块都将受益于政策。因此,我们维持“推荐”评级。