房地产开发行业-开盘数据跟踪:战斗已经打响,战场在二线城市

投资要点:

    积极备战金九银十,9月开盘面积重回2亿平米:随着金九银十的临近,9月份全国开盘量将反弹至2亿平米,相比6月高点减少5000万平米,但若考虑到月中临时开盘而现在无法监控的数据,9月开盘量有可能会成为全年的新高点。结合当今日益宽松的融资环境看,与6月份被残酷的舆论环境吓蒙相比,此次大量开盘应当是开发商有备而来。由此9、10月份销量可能会因为开发商推盘力度加快而出现回暖迹象。

    二线城市成为金九银十的主战场:开发商此次选择二线城市作为主要战场,大幅增加二线城市(惠州、天津、重庆)等的开盘量,是非常理性的选择。一方面,一线城市房地产市场较为健康,土地获取成本高,贸然推盘销售可能会徒然消耗公司优质楼盘,不如减缓节奏以提升项目毛利率。另一方面,三线城市供求形势严峻,即便是加大推盘力度,也看不到什么立竿见影的效果,索性置之不理。也就是说,为来几个月地产行业的各项数据,将在很大程度上依赖于二线城市市场状况。

    北京、深圳供给不足,房价存在上行风险。深圳、北京9月份开盘总建面分别只有936万和691万平米。远低于广州、甚至部分二线城市,并且这一状况已经持续数月。相对于深圳、北京的人口规模来看,我们认为这两个城市房价存在上行压力。这两个城市房价很可能领先其他城市,先行重归上行通道。

    万科开盘量维持高位,招商地产开始奋起赶上。自五月份以来,万科开盘量始终维持在1000万平米以上,是A股上市房地产公司中开盘量最为充足的公司,这也是万科今年销售金额维持高速增长的物质基础。而招商地产在500亿销售目标的激励下也在9月份加大了退货量,开盘面积从8月份的200多万平增加至9月份的500多万平米。考虑到招商地产前期低迷的走势、股票筹码的分布状况以及加速的推盘力度,我们认为招商地产将成为未来一段时间走势最好的龙头地产公司,维持增持评级。

    金九银十,是事关宏观经济的战争,而不是地产股票的风险。如果金九银十地产销售如期回暖,则宏观经济并无大碍,地产股票会在基本面复苏的推动下继续上扬。而如果地产商输掉了这场战争,销售不及预期,则大家会看到开发商拿地积极性的进一步下降,地产投资的不断下滑,进而将经济增速再拖下一个台阶,货币政策势必会进一步放松,股票会在宽松货币的推动下继续上扬,正如2014年至今地产股在基本面并无两点的情况下走出的波澜壮阔的行情。

    投资建议:鉴于目前日益宽松的融资环境,以及地产行业绑架经济的强大能力,我们依旧维持对地产股票的乐观态度。金九银十这场销售大战,决定的是地产股的上涨理由问题,而非是涨是跌的趋势走向。