房地产行业土地数据8月月报:全国土地供求回落趋势收窄
总体观点:
8月全部统计城市住宅用地供应环比降0.8%,同比降29%。8月商品房销售复苏缓慢,这使得当月土地市场供求环比小幅回落。8月,全国、一、二、三四线城市分别推地1.89、0.05、0.85、1.00亿平,环比分别为-12.2%、-26.0%、+2.63%、-21.2%;1-8月全国、一、二、三四线城市分别累计推地16.3、0.45、6.35、9.51亿平, 同比分别-12.1%、-32.1%、-12.0%、-10.9%,增速比上月分别-0.93、-3.51、+1.69、-2.54个百分点。8月,“限购”、“非限购”城市分别推地0.84、1.05亿平,环比分别为-1.69%、-19.1%;1-8月“限购”、“非限购”城市分别累计推地6.62、9.69亿平,同比分别-14.1%、-10.6%,增速分别比上月+0.84、-2.21个百分点。8月,全部统计城市当月推出住宅用地0.85亿平,环比-0.80%,同比-29.0%。1-8月全部统计城市累计推出住宅用地7.81亿平,同比-14.4%,增速比上月-2.20个百分点。
8月全部统计城市住宅用地成交环比降11.8%,同比降40.2%。8月,随着推地小幅回落,一线和三线城市土地成交环比小幅回落。8月,全国、一、二、三四线城市土地成交分别为1.47、0.04、0.71、0.72亿平,环比分别为-2.21%、-16.5%、+4.24%、-7.03%;1-8月全国、一、二、三四线城市土地成交分别为13.1、0.41、5.53、7.11亿平,同比分别-18.3%、-35.2%、-13.2%、-20.8%,增速比上月分别-1.04、-3.21、+1.11、-2.36个百分点。8月,“限购”、“非限购”城市的土地成交分别为0.71、0.76亿平,环比分别+1.90%、-5.74%。1-8月“限购”、“非限购”城市土地累计成交分别为5.76、7.29亿平,同比-16.5%、-19.7%,增速比上月分别+0.03、-1.84个百分点。8月,全部统计城市成交住宅用地0.58亿平,环比-11.8%,同比-40.2%。1-8月全部统计城市累计成交住宅用地6.07亿平,同比-20.9%,增速比上月-2.80个百分点。
8月全部统计城市住宅用地价格环比升5.5%,同比降1.3%。8月,全国、一、二、三四线城市的土地挂牌价分别1059、7055、1201、665元/平米,环比+20.3%、+50.2%、+21.2%、+6.86%,同比-3.10%、+48.2%、-12.1%、-0.98%;“限购”、“非限购”城市土地挂牌价分别1474、743元/平米,环比分别+16.4%、+17.9%,同比分别-14.1%、+6.65%。8月,全部统计城市当月住宅用地挂牌价1447元/平米,环比+5.47%,同比-1.30%。
8月全部统计城市住宅用地流拍率升至2.93%;3个统计城市的土地出让金占财政收入之比回升至39%。8月,全国、一线、二线、“限购”城市的土地成交溢价率分别升至5.77%、23.1%、7.67%、8.13%。三四线、“非限购”城市的土地成交溢价率分别降至2.87%、4.50%。流拍率以升为主。8月,全国、一线、二线、“限购”、“非限购”城市的土地流拍率分别升至1.86%、6.00%、4.26%、2.70%、1.29%。三四线城市的土地流拍率降至0.25%。8月,全部统计城市的住宅用地成交溢价率升至8.69%,其流拍率升至2.93%。土地出让金占地方财政之比升至39.0%,比前一个月+3.00个百分点。
估值和投资。截至9月10日,A股2014年动态PE为13.27倍,地产2014年动态PE为13.75倍。近期市场连续回调,主要原因在于市场对行业9、10月销售重新开始担忧。历史数据看9月销售回升是大概率事件。2009年至今9月单月销售额均呈现环比、同比正增长,9月单月销售额同比增速低点在2011和2012年,为9.98%和4.89%。继续推荐万科、保利、招商、金融街、华夏、格力+定增(金科、世联、阳光城)+转型(莱茵)。
备注:上文”+”和”-”分别表示“增加”和“减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录302个城市;一线城市为北京、上海、深圳和广州;二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、苏州、无锡、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市;三线城市是中指院土地库中其余的262个中小城市;“限购”城市包括北京、上海、天津、重庆等48个城市。
风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。