保利地产2014年半年报点评:结算稳定,投资谨慎

投资要点:保利地产公布2014 年半年报。公司2014 年上半年实现结算面积299 万平米,同比上升7%,结算金额323亿元,同比上升11%。实现归属于母公司净利润38 亿元,同比增长12%。EPS 为0.36 元。

    点评:

    2014 年上半年保利地产实现预售收入651 亿元,同比增长2.3%,而2014 年上半年全国销售金额同比下降6.7%,保利的表现明显好于行业,市场占有率为2.09%,较13 年上半年上升0.19 个百分点:2014年上半年,保利实际销售面积501 万平米,销售额651 亿元,同比分别变化-10.8%和2.3%,按金额口径全国市占率为2.09%,市场占有率较2013 年上半年上升0.19 个百分点;2014 年上半年销售商品现金流入510 亿元,回款率约78%,低于去年全年87%的回款率,但仍然保持在较高水平。保利2014 年上半年销售均价12996 元/平方米,较2013 年全年的销售均价上升10%,这一方面是由于公司的城市群战略,重点区域的销售占比大,另一方面可能还受到冲量销售商业物业的影响。截止2014 年7 月保利共实现销售金额718 亿元,同比上升1.7%。

    结算毛利率为33.8%,较去年全年的32.2%的毛利率有所回升。保利2014 年上半年实现结算面积299万平米,结算收入323 亿元,同比分别增加7%和11%。结算毛利率可能开始企稳,2013 年保利的结算毛利率下滑到历史低位的32.2%,而2014 年上半年结算毛利率有所企稳,2014 年上半年保利结算毛利率为33.8%,较2013 年全年上升1.6 个百分点。2014 年上半年结算均价10816 元/平方米,略高于去年全年的结算均价10253 元/平米。管控水平依然良好,2014 年上半年实际管理费用率和实际结算费用率分别为1.59%和1.34%,分别较2013 年水平下降0.16 个百分点和上升0.08 个百分点。

    2014 年上半年保利对于土地市场的态度较为谨慎,2014 年上半年土地投资金额/销售金额的比例为33%,该比例高于去年全年45%的水平,体现了较为谨慎的土地投资态度。2014 年上半年保利新增项目19 个,按全口径计算,上半年土地投资金额为216 亿元,占销售金额的比例为33%,该比例低于去年全年的45%,显示保利地产较为谨慎的投资态度。上半年新增建筑面积的权益占比为62%,较去年全年的72%有明显下滑,显示了保利依赖权益方式融资的特点。2014 年上半年新开工面积941 万平米,完成年初计划的54%,上半年竣工面积430 万平米,完成年初计划的32%。从拿地和开工上看,保利都保持了较为稳健的符合年初计划的力度。

    半年报末,保利地产净负债率118%,较一季度小幅上升。2014 年年中保利净负债率为118%,较上季度末上升5 个百分点,较去年年末上升23 个百分点,高于行业平均,在几家龙头企业中依然处于较高 位置。资产负债率79.6%,较去年年末的78.0%小幅上升1.6 个百分点。短期有息负债/长期有息负债的比例为27%,与去年年末水平持平。短期有息负债/货币现金的比例为68%,保利依旧保持了较高的财务安全性。保利半年报披露有息负债的平均融资成本为7.84%,较去年年末的7.03%有所上升。

    预计2014-2016 年EPS 分别为1.27、1.60 和1.96 元,维持“增持”评级。

    风险提示:全行业销售大幅下滑