保利地产:经营稳健,估值偏低

保利地产2013 年实现营业收入923.56 亿元,归母净利润107.47 亿元,同比分别增长34.03%和27.36%;每股收益1.51 元,与业绩预告一致。

    分配方案为10 派2.94 元(含税)及10 股转增5 股。目前公司估值处于历史谷底,存在估值修复需求,我们维持2014-15 年1.91 元和2.38 元业绩预测不变,但下调目标价格至10.33 元。重申买入评级。

    支撑评级的要点.

    毛利率下降4 个百分点,预计14 年有所回升。房地产业务结算均价10,254 元/平米,结算毛利率为31.25%,同比下降3.99 个百分点,较预期偏低,主要原因是土地成本上升较快,且结算了前期降价部分项目。2014 年由于结算房价回升,预计毛利率有所恢复回升,普宅高周转策略不变,一二线城市为主战场。公司坚持普通住宅为主的产品定位, 2013 年,公司累计实现销售面积1,064.37 万平米,同比增长18.1%,累计销售金额1,252.89 亿元,同比增长23.15%,累计销售均价11,771 元/平米,同比增长4.26%。2 月末预收帐款约1,250亿元,锁定我们14 年预期收入的100%和15 年的7%。

    13 年土地投资态度略谨慎,城市群深耕取得进展。公司13 年拿地策略为“等量拓展,调整结构,优化布局”,态度相对谨慎。拿地总建面1,827 万平米,总地价568 亿元,占销售比为45%,属于平衡偏积极的投资策略。公司年末资产负债率78.2%,净资产负债率94.5%,高于行业平均水平,上半年成功发行5 亿美元公司债,拓展多种融资方式降低财务成本。

    新业务顺利进行,未来继续推进创新发展。保利地产在商业地产、房地产基金和养老地产等业务方面也获得了发展。未来除上述业务之外,还将推进精装修、概念地产(旅游、文化、电商等)等各项业务的创新发展,同时稳步推进海外拓展战略。继续贯彻快周转战略。

    评级面临的主要风险.

    流动性收缩带来的系统性风险。

    估值.

    我们维持公司2014 和15 年业绩预期1.91 元和2.38 元不变。公司目前仅有5 倍2013 年市盈率及4 倍2014 年市盈率,股价不仅处于历史低谷,在地产板块中也属于偏低水平。作为经营稳健、资金充裕、业绩锁定性强的行业龙头公司,公司估值偏低,我们重申买入评级,但由于板块估值重心下移,我们将目标价格从11.17 元下调至10.33元,相当于35%的净资产值折价。