保利地产:业绩平稳,期待下半年发力

中期业绩平稳增长,毛利率略有上升:公司发布中期业绩,上半年实现收入和利润分别为340 亿和38.2 亿元,同比分别增11.3%和12.2%,EPS 为0.36元。毛利率水平略有回升。报告期内,公司结算毛利率为33.78%,其中房地产结算毛利率为32.27%,分别同比增长1.20 和1.36 个百分点。三费合计25.7 亿,同比增26.4%,占营业收入的7.6%,较去年同期上升1.1 个百分点。

    销售有所下滑,土地储备可供未来4-5 年开发:前7 月公司实现销售面积和金额556.1 万平米和717.6 亿元,同比分别变动-11.0%和+1.7%,其中6 月份单月实现签约金额165.21 亿元,创下单月签约销售新高。上半年公司坚持“3+2+X”城市群战略,并且准确的市场定位确保了公司销售的稳定增长,住宅产品占比逾八成,住宅产品中144 平方米以下的普通住宅套数占比为91.9%。

    公司前7 月新增项目21 个,新增容积率面积642.7 万平方米,同比降37.7%。权益地价200.8 亿元,同比降低12.9%,楼面地价3945 元/平,同比增33.7%。期末公司共有在建拟建项目222 个,规划总建筑面积11503 万平方米;待开发面积4947 万平方米,一、二线城市占比约为78%;土地储备可供公司未来三至四年发展。上半年公司新开工面积941 万平方米,竣工面积430 万平方米,同比分别增10.2%和1.9%,在建面积4143 万平方米。

    融资优势明显,资产负债率优于行业:公司预收账1237 亿,款剔后的资产负债率为44.4%,较年初上升0.6 个百分点,仍保持在行业较低水平。上半年实现新增贷款378 亿元,并在香港再次成功发行5 亿美元高级债券,票面利率5.25%,较去年发行的4.5%略有上升。期末公司有息负债总额为1238 亿元,有息负债平均成本为基准上浮7.84%,公司作为央企,融资优势明显。

    投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为当前房贷放松是大势所趋,公司作为行业龙头企业能依靠稳健的管理和财务,保持优于行业的销售增速,扩大市场份额。

    我们预计公司2014 年至2015 年EPS 分别为1.26 和1.47 元,对应的收入增速分别为25%、26%,净利润增速分别为25%、17%,6 个月目标价为6.29 元,相当于2014 年5 倍的动态市盈率。

    风险提示:各地信贷放宽政策被叫停,房地产销售面积降幅超预期