保利地产:业绩增长平稳,海外发债降成本

事项:公司披露半年报,上半年实现营业总收入340 亿元,同比增长11.3%,实现归属上市公司净利润36.8 亿,同比增长12.2%,对应EPS0.36 元,符合预期。

    平安观点:

    业绩平稳增长,毛利率有所回升:上半年公司实现营收340 亿,同比增长11.3%,净利润36.8 亿,同比增长12.2%,业绩增长平稳。考虑上半年公司仅完成全年竣工计划的31.9%,随着下半年结算高峰的来临,全年仍有望保持较高业绩增速。公司去年由于结算前期高地价及促销项目,毛利率有所回落。上半年毛利率已有所企稳,同比增长1.2 个百分点至33.8%。

    预计2014 年全年毛利率将小幅回升,但考虑地价上涨,改善空间相对有限。

    销量中规中矩,市占率稳步提升:报告期内公司实现销售面积501.2 万平,销售金额651.4 亿,同比分别减少10.8%和增长2.4%。平均销售均价12996 元/平,较2013 年均价(11771 元/平)上涨10.4%。销售额市占率亦较2013 年提升0.55 个百分点至2.1%。从区域分布和产品结构来看,珠三角实现签约销售额215 亿,上海、成都销售额亦超过50 亿。住宅销售产品中144 平米以下户型普通住宅占91.9%。尽管7 月由于淡季推盘下降,单月成交环比下降60%。随着后续推盘量逐步攀升,及市场信贷环境的改善,公司环同比表现将逐步改观。

    拿地审慎,聚焦一二线:由于地价高企及对未来预期平淡,上半年万科、华夏幸福、金地等主流开发商均放缓拿地步伐,公司拿地亦相对谨慎。新增19 个项目,对应建面602 万平,同比仅增长6.6%。权益比例68%,较2013 年全年下降4.3 个百分点。平均楼面地价3590 元/平米,较去年拿地均价上升15.4%,新进入洛阳、莆田。期末待开发面积4947 万平,其中一二线城市占比约78%,布局仍以聚焦一二线城市为主。期内新开工面积941 万平米,竣工面积430 万平米,同比分别增长10.2%和2.4%,完成全年计划的53.8%和31.9%。

    受益沪港通带来的制度红利:香港投资者偏好低估值、高股息率蓝筹股,公司为A 股龙头房企,当前PE 仅4.4 倍,2013 年股息率达3.9%,满足香港投资者投资偏好。目前公司估值较同属央企的香港上市房企中海外折价45%,沪港通的启动有望收窄双方的估值差距。

    资产结构合理,海外持续发债降成本。

    期末在手资金389.1 亿,为一年内到期长短期负债总和(263.4 亿)的1.48 倍,短期偿债压力较小。剔除预收款后资产负债率44.4%,与年初基本持平;净负债率118%,较年初上升24 个百分点,处于较高水平。期末预收款由年初的1072 亿上升至1 237 亿,为我们全年营收预测未实现部分(901.8 亿)的1.37倍,业绩锁定性较高。公司充分利用海外融资渠道,继去年8 月发行5 亿美元债券后,4 月再次发行5 亿美元债,票面利率5.25%。期末有息负债总额为1238 亿元,平均成本为基准上浮7.84%。

    盈利预测与投资评级。

    预计公司2014-2015 年EPS 分别为1.27 元和1.61 元,对应PE 为4.4 倍和3.5 倍。公司短期受益沪港通带来的制度红利,中长期持续受益行业集中度的提升。维持“推荐”评级。

    风险提示:销售不及预期风险。