房地产市场调研及数据周报:地产调控正常化、行业将继续修复

行业周数据回顾:本周因三线城市成交略有回暖,一手房环比微升1.3%;二手房持续回暖,累计降幅持续10周收窄至38.6%;库存再度走高,去化周期因上月销售较好而回落至54.7周;土地市场依旧冷却,除一线城市成交金额同比正增长,二三线城市均大幅回落,全国300城土地出让金累计同比减少8%。

    申万跟踪48大城市一手房成交套数合计环比上升1.3%,同比下降15.5%,累计同比下降14.1%。本周申万跟踪48大城市一手房合计成交42828套,环比上升1.3%,同比下降15.5%。年初至今累计同比下降14.1%。一线、二线、三线城市分合计成交6403套、24708套、11717套,环比分别上升4.3%、下降2.6%、上升8.7%,市场销售环比微升,其中三线升幅最大。

    申万跟踪18大城市二手房成交套数合计环比上升7.4%,同比下降18.8%,累计同比下降38.6%。本周申万跟踪18大城市二手房合计成交9730套,环比上升7.4%,同比下降18.8%,年初至今累计同比下降38.6%。一线、二线、三线城市分别合计成交3033套、5081套,1616套,环比分别上升20.1%、上升4.2%、下降2.5%。

    申万跟踪19大城市住宅可售套数合计环比上升0.4%,去化周期54.7周。本周申万跟踪19大城市住宅可售套数合计888536套,环比上升0.4%,去化周期54.7周,较上周下降0.5周。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为280088套、401236套、207212套,去化周期分别为44.9周、58.1周、66.6周,较上周分别下降0.5周、下降0.8周、下降0.9周。

    全国土地溢价率为14.24%,住宅溢价率15.61%,溢价率继续走低。2014年年至今全国土地累计成交14323亿元,同比下降8%,溢价率14.24%,环比上周下降0.08个百分点;其中住宅市场为9673亿元,同比下降6%,溢价率15.61%,环比上周下降0.11个百分点。2014年至今全国土地累计成交面积同比下降18%,其中住宅市场同比下降18%。2014年至今申万跟踪45大城市住宅土地累计成交面积16214万平方米,成交金额5782亿元,同比分别下降20%、下降1%,溢价率12.70%,环比上周下降0.31个百分点,楼面地价达到3566元/平米,同比上升26%。

    投资建议:从限购放开到限贷松动,地产行业的利好不仅是短期政策的放松,而是房地产市场将处于一个正常的监管环境,促进优胜劣汰,利好行业长期健康发展,短期我们依旧看好资金的定向宽松、按揭执行利率下行和房价的小幅下调帮助行业适应性修复,看好跨界转型+龙头+新兴成长类个股。本周地方政府放开限购政策仍呈现不断涌现的态势,湖南继福建后也出台促进房地产市场发展的意见,部分地市银行按揭和公积金政策也出现松动。因各项政策刚刚出台,市场需要一段时间来产生实际效果,预计后续销售会出现一定恢复性增长。我们预计未来资金的定向宽松、按揭贷款额度和利率的支持、房价的小幅下调将帮助行业下半年适应性修复:开工、销售将筑底回升,投资小幅下滑,下半年投资组合推荐:A跨界转型:阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建;B龙头房企:保利、万科、招商;C新兴成长:华夏幸福、世联行。