房地产行业:北京限制产业目录出台京津冀一体化东风又起

摘要:

    京津冀一体化 行情3月份已经启动。我们在3月2日报告《京津冀一体化有望提速,区域价值提升可期》中,明确京津冀热点,重点推荐的华夏幸福、荣盛发展,以及受益标的廊坊发展随后一个月都表现优异,受到市场高度关注。此番北京出台新增产业禁止和限制目录,旨在明确北京首都的战略定位,我们认为可续力京津冀行情。

    北京新增产业禁止和限制目录对城区新增住宅、商办、医院、高等院校等进行了限制。1)目录旨在加快构建北京高精尖的经济结构,明确首都城市的战略定位。2)东城、西城禁止新增棚改、危改等之外的住宅项目;东、西、北四环和南三环内,禁止新设营业面积超1万平的零售商业;再向外一环内,禁止新建酒店、写字楼等(高端产业功能区除外)。3)五环内,不再批建政府办综合医疗机构,床位数量也不再增加。中等职业和高等院校不再新增占地或扩大办学规模。

    受益线索一:北京核心区域拥有优质商业物业的公司,推荐金融街、中国国贸。1)受益路径:新增竞争的减少可优化供求格局,物业价值提升预计会加速。2)金融街:坐拥北京核心区域48万方优质商办物业,未来月坛和中信城项目可增加部分自持。3)中国国贸:拥有东三环国贸CBD 86万方稀缺物业,价值大幅低估。4)受益标的:北辰实业,拥有60万方亚运村物业群及53万方国家会议中心及配套。

    受益线索二:北京核心区域有棚户区改造/危房改造的公司,推荐北京城建。1)受益路径:东西城开发较完备,新盘少,大片棚改项目本就稀缺;为提高棚改积极性,预计一二级联动可推广。2)北京城建:南二环望坛附近棚改项目规划建面近100万方,其中包括回迁房约70万方。3)首开股份:北京老牌开发商,预计也有一定棚改项目。

    受益线索三:北京周边储备丰富、受益北京产业外迁和转移的公司,推荐华夏幸福、荣盛发展。1)受益路径:高校、公立医院等若要新建或建分校、分院,预计只能外迁或郊区化,有助于提升北京周边的公共配套,加快城市群和卫星城的形成。2)华夏幸福:京津冀区域受托开发园区估计约1500平方公里,包括北京房山、河北固安、大厂、怀来、香河、任丘等多地。3)荣盛发展:总00万方,河北约600万方;此外,香河还有5000亩土地合作开发框架协议。

    风险提示:产业外迁速度较慢;北京房地产市场持续低迷