地产行业:“去库存”背景下政策拐点显现

事项:近期武汉、苏州、海口等多个城市公开发文取消或放开限购政策,同时央视财经记者报道,成都等地虽无官方通知,实际操作过程中限购也已经放开。

    平安观点:

    去库存背景下迎来政策拐点:在住建部部长提出“千方百计消化库存”的政策指导思想后,近期武汉、苏州、海口等地已取消或放开限购,并且限购放开有进一步扩大的趋势,根据媒体报道成都、天津等地虽无官方通知,实际操作过程中限购也已经放开。

    限购政策作为解决阶段性房地产供需矛盾的特殊手段出现在2011 年,经过三年时间,多数城市的供需状况已有所反转,46 个限购城市中二三线城市大多已处于库存高企,供过于求的状态,房地产销售、价格及投资均面临较大压力,在目前状态下坚持限购已无实际意义,同时也符合中央对于分类调控的大基调。根据我们统计,目前已有接近30 个城市在明或暗放松限购,根据2013 年成交面积测算,占全国商品住宅比例为约22%(整体限购城市占比为31%),改变了三年来调控政策对基本面和估值的不断压制。

    按揭利率高点已过,信贷环境有所好转:根据媒体报道,一线城市已出现首套房贷利率松动,部分城市已由利率上浮10%恢复到95 折。尽管上海四大行已辟谣95 折,但从上海6、7 月按揭利率情况对比来看,农、中、建行等首套房按揭利率或条件均有不同程度松动。根据我们的测算,按揭利率由上浮10%下降至95 折,相当于总房款下降9.7%(假设为首付三成,按揭20 年)。下半年,我们判断由于央行不断释放流动性及银监会窗口指导,信贷环境将较上半年有所好转,同时放款速度也将加快,这将使备受打压的刚性需求有所回升。同时,由于地产行业的高杠杆特性,流动性环境宽松及利率下行有助于缓解开发商债务压力,也将对业绩产生正面影响。

    开发商理性定价叠加政策支持,环比数据已有所改善:从基本面成交来看,7 月开发商定价策略更加理性,上周16 个重点城市新开盘项目定价较前期下降1.01%。开发商调价换量叠加近期政策支撑,7 月重点城市前三周日均成交环比6 月已有10%的改善。

    我们在中期策略中已经强调,限购放开尽管无法扭转基本面趋势,但能起到短期销量托底的作用。温州、徐州限购放开当月销量分别环比提升135.7%和53.4%。从近期济南的效果来看,政策放开单周及后一周成交环比放开前一周分别增长50%和114%。随着更多核心城市放开限购,有望对短期基本面的改善形成进一步的支撑。

    投资建议:近期地方政府放松意图明显,同时叠加流动性改善利于基本面恢复,7月我们跟踪的主要城市成交数据已呈环比上升的状态。短期看,政策已由前期压制态度转变为部分支持,同时温州及徐州经验显示限购放开虽无力扭转行业供需,但能起到托底效果,为基本面向上提供想象空间,板块估值有望继续反弹,而此轮反弹的高度将取决于基本面改善的幅度。建议投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。个股上建议关注业绩稳健的万科招商、下半年销量存在超预期的保利、受益京津冀一体化的华夏幸福及联姻搜房、互联网平台建设有望加速的世联行。

    风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。