基于温州、济南、呼市等限购放松的专题研究:按揭贷款迎来“活水”,限购放开锦上添花

摘要:

    限购放开影响显著,途径有三:1)原已成交,但因限购未能网签的部分可以完成网签;2)原来不具备购房资格的人正式具备资格,需求释放;3)原来缺乏信心、持币观望的部分购房人,在第二类购房人的带动下,也开始成交。虽然原因1)只是影响数据,不影响实际需求;但原因2)和3)则对真实需求构成影响。

    呼和浩特、济南限购放开之后,短期成交井喷,周均成交量较之前一月同增44%、126%。1)呼和浩特6月27日放开限购,济南7月10日放开。2)呼市限购放松后三周,期宅成交面积连续上升,平均较之前一月上升44%,较2014年政策出台前升61%。3)政策出台后一周,济南住宅成交较之前一个月周均数据升126%,较2014年政策出台前升216%。

    济南扣除补签因素,实质增长估计仍有30%左右。限购放开初期,部分网签为之前已完成成交的补签;扣除这部分因素影响,济南真实增长率估计在30%左右。

    温州2013年限购放松后,短期成交量较正常值翻番,中期影响减弱,但成交中枢仍有提升。1)温州自2013年8月15日起,本地户籍家庭可市区购买二套房。2)9月份迎来成交高峰,单周成交较2013年整体周均高132%。3)10月之后,成交有所下降,但仍较政策出台前要高;周均较政策出台前上升40%。4)中期成交中枢仍有提升。

    进入2014年,温州单周成交虽较2013年降33%,但较2012年仍升21%;而行业(33城市数据)2014年周均较2012年则是降12%。

    大部分一二线城市和部分三线城市仍处于限购状态,若逐步放开,可推动销量改善和板块估值修复持续。1)当前大部分城市仍在限购紧箍咒之下;销售持续偏弱之下,更多城市可能会加入政策放松行列。2)厦门、武汉、南昌、海口、成都等多地已有限购放松报道;若切实放开,预计可推动销量改善和板块行情延续。

    国务院常务会议部署措施降低企业融资成本,有助于推动按揭贷款利率下行和额度增加,行业资金面有好转预期。具体措施解读如下:1)优化信贷投向:不排除后期对首次置业需求定向优惠;2)遏制高息揽储:吸储成本下降,按揭贷款的放贷积极性可能提高;3)纠正商业银行单纯追逐利润:预计真实居住需求也可能得到鼓励。

    维持行业增持评级。选股思路是顺政策周期而非经济周期,推荐标的:金融街(股权博弈)、龙头(招商地产、万科A、保利地产)、华夏幸福(京津冀)、平潭发展(海西龙头)、华业地产(多元化)。