房地产行业周报:55个城市新房价格环比下降,行政政策放松加快

本周统计的重点城市成交环比有升有降,整体成交环比下降3%,近三周成交环比均小幅下降,成交同比则继续下降,本周同比下降15%,降幅与上周接近。绝对成交依然处于低位,与2012年3月的成交水平接近。统计的29个主要城市环比下降3%,其中一/二/三四线城市成交面积环比分别下降1%/2%/5%。整体同比下降15%,其中一/二/三四线城市成交面积同比分别下降11%/12%/22%。济南限购政策放松后,上周成交大幅放量,本周成交环比继续上升36%,成交套数创历史峰值水平。本周统计的多数城市年初至今累计成交同比依然大幅下滑,整体累计同比下滑23%。库存方面,本周统计的多数城市库存有所上升,整体库存上升0.5%。四个一线城市北、上、广、深库存分别变化0.9%/0.7%/-0.02%/2.3%。

    统计局70城市住宅价格统计中,55个城市新房价格环比下降:70城市新建商品住宅价格环比平均下降0.5%,跌幅较上月扩大0.3个百分点。其中环比下跌的城市个数由上月的35个迅速增加为55个,环比下降的城市数与2011年12月的水平相当。大范围的房价下跌使得政策放松的预期更加强烈。

    在销量明显萎缩和房价下跌范围迅速扩大的背景下,行政调控政策的放松明显加快:1)媒体报道履新的住建部部长在其第一次全国住房建设工作座谈会中发表了讲话,提出各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策,在库存较大的地方要千方百计的消化库存,加强房地产结构调整,完善房地产项目周边配套设施,加快审批速度等。住建部的明确表态,将进一步促进更多的城市在限购政策方面的松绑。2)在呼和浩特和济南明确放松限购之后,武汉等城市也有放松限购传闻且未被官方辟谣。从近期情况看,行政政策的放松节奏明显加快,且涉及越来越多的二线核心城市。

    社融和M2数据超预期:6月新增社会融资1.97万亿,同比增加了9325亿,超市场预期。6月M2增速14.7%,较上月大幅提升1.3个百分点。媒体报道央行向国开行注入1万亿PSL,预计将对接棚户区改造项目。当前从地产企业的实际经营而言,按揭贷利率和放款速度尚未明显宽松,但货币层面数据的变化值得关注。

    当前地产板块PE为10.8,相对于沪深300的PE为1.33,接近2012年以来的均值PE水平。我们认为当前行业的反弹主要基于短期行政和货币政策放松预期的增强,但行情的持续性依赖货币政策的明显变化。在当前货币政策下,销售回升带动的趋势性行情较难实现。个股的选择我们坚持两条主线:1)龙头地产:招商地产(本周涨幅7%)、金地集团、华夏幸福和保利地产;2)转型的中小地产公司,建议关注有母公司支持或者资金面较安全的公司,推荐绵世股份和国兴地产。