房地产行业:投资约束加强,看好东部核心城市工业用地价值空间

事件:

    2014年4月,上海证券报报道上海市出台新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同,以进一步加强工业用地节约集约利用。该合同适用于新增供应的工业用地产业项目类用地。其中规定,新增工业用地产业用地类项目7月1日起施行20年弹性年期制度,不再执行之前的50年期标准。

    投资建议:

    工业用地价格长期低估。目前,由于工业用地粗放式经营,加之地方政府为了吸引企业入驻,往往以较低的工业用地地价吸引客户,这使得多年来全国工业用地地价长期低于商住用地。截至2013年底,全国商业用地、住宅用地和工业用地的地价分别为6306元/平、5033元/平、700元/平。前两者分别是工业用地价格的9倍和7倍。

    东部区域工业用地价格补涨已成趋势。截至2013年底,上海市的商业用地、住宅用地和工业用地的楼面均价分别为10707元/平、5570元/平、500元/平。2014年1月13日,根据中国之声《新闻和报纸摘要》报道,国土资源部部长姜大明表示“中央要求,东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,所以今后,从今年开始将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,也就是居住用地以外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”这表明,未来上海市的工业用地审批将受到严格的控制,工业用地的价格也将面临进一步上升的可能性。事实上,2014年3月底,上海市的工业用地楼面均价已经悄然上升至1149元/平,几乎翻一倍。

    上海工业用地政策影响。应该看到,新政对原签署50年旧合约的用地企业影响有限,但对扩产企业和新征用地企业影响较大,且利弊各具。

    1)首先,工业用地出让年限仅20年,可能会增加征地企业日后的搬迁成本,影响用地企业经营的稳定性,从而促使其在一开始就慎重选择投资地点,甚至促使其转投周边其它地区。2)而对于工业用地开竣工时限和项目时间履约金的设置,有望遏制企业“圈地囤地”行为,打击市场以获取土地增值收益为目的的工业用地流转行为,从而促进企业进行真实项目投资。至于工业用地流转限制,将有助于促进真正具有投资和建设意愿的企业获得工业土地使用权。而工业用地使用权的退出机制,有助于企业及时根据经济形势变化调整产业布局,撤出不当的项目投资和建设,从而加快企业和项目的优胜劣汰。3)对于较多工业用地储备的园区公司而言,新政总体是利大于弊。首先,工业用地使用年限的缩短和弹性化,有助于园区公司现有50年使用年限工业用地储备升值,同时较高土地成本将引导更高附加价值产业群体入驻。而对于工业用地开竣工时限和项目时间履约金设置,将有助于加快园区工业用地开发进程,保证有真实建设意愿项目投资入驻。新政中工业用地流转限制,将有助于打击园区工业土地和项目的变相炒卖行为,维护政府项目规划整体性。工业用地使用权的退出机制,有助于提高园区内企业项目流动,促进产业升级换代。

    结论:我们重申此前报告《制度红利三部曲之一:再谈“土改”》观点,认为政府在工业用地上将继续采取加大二次开发,促进集约使用的整体开发思路,继续看好未来中国东部核心城市工业用地价值空间。外高桥、浦东金桥、张江高科、陆家嘴和市北高新有望直接受益于新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同。苏州高新、华夏幸福有望间接受益产业承接和地价上涨。