房地产3月报:投资增速回落超预期,结构调整显端倪

2014年1-3月,新开工同比下降25.2%,徘徊历史低位,开发投资增速下降2.5个点至16.8%,回落速度均超过市场预期,在基数偏低的一季度便出现投资的快速回落,预计全年投资增速将明显低于我们年初15-16%的预测;同期,销售面积和销售额分别同比下降3.8%和5.2%,均价亦同比回落;资金来源增速下降至6.6%,资金全面趋紧。1季度地产投资增速回落拉低固定资产投资增速0.7个点,但房地产投资回落符合本轮经济结构调整方向,不会激发中央层面的经济刺激政策;目前看来,地方调控放松冲动较强,但效果恐怕有限。各类区域经济政策、以及调结构、促开放的改革政策仍会出台并为相关行业和企业带来活力,因此板块行情也将从整体面上的估值恢复过渡到个股的点线行情,与热点区域板块主题性投资和转型个股依然值得期待,我们继续推荐万科、华夏幸福、荣盛发展、华业地产的投资组合,另外,建议关注转型养老全产业链的凤凰股份。

    支撑评级的要点

    1-3月,房地产投资同比增长16.8%,增速比1-2月回落2.5个百分点;商品房新开工面积同比下降25.2%,较1-2月收窄2.2个百分点,徘徊历史低位;施工面积同比增长14.2%,较1-2月收下降2.1个百分点;竣工面积同比下降4.9%,较1-2月收窄3.3个百分点;土地购置面积同比下降2.3%,较1-2月下降7.7个百分点,但土地成交楼面价同比增长14.1%,较1-2月份增速提高11.9百分点。考虑今年销售的低迷以及去年新开工前低后高的基数背景,预计后续新开工增速不容乐观,同时随着竣工量的逐步增加,施工增速也面临着进一步下滑趋势,另外考虑到后续土地市场也将进一步走弱,因此,预计将全年投资增速或将低于我们年初15-16%的预测。

    1-3月,商品房销售面积20,111万平方米,同比下降3.8%,较1-2月份下降3.7个百分点;销售额13,263亿元,同比下降5.2%,较1-2月份下降1.5个百分点;销售均价6,595元/平方米,同比下降1.5%,较1-2月份收窄2.1个百分点。百城价格指数连续22月环比上涨,但环比增速幅度收窄、上涨城市个数有所减少。1季度市场表现不佳,供应累积,观望情绪蔓延,对后续成交不利,预计下半年我们将能看到价格指数环比下跌出现。

    1-3月,房地产开发企业到位资金28,731亿元,同比增长6.6%,较1-2月份大幅回落5.8个百分点。其中,除利用外资同比降幅小幅收窄至33.9%,其余资金来源增幅均有较大幅度的下降:国内贷款同比增长20.4%,自筹资金同比增长9.6%,包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降1.9%,同比增速分别较1-2月下降4.4、3.0和8.2个百分点。房地产开发资金来源全面趋紧。

    1-3月地方政府推地及成交量均出现下降。1-3月份40个城市的推地面积同比下降24.1%,其中,一线同比下降27.3%,二三线同比下降23.7%;土地成交面积同比下降30.1%,其中,一线同比下降14.7%,二三线同比下降31.8%;1-3月成交均价同比增长62.9%,其中,一线同比增长146.5%,二三线同比增长29.4%;土地溢价率3月份较2月略有回升。

    总体来看,房地产投资回落符合本轮经济结构调整的取向,中央政府救市可能性微乎其微,但地方政府放松限购、并进行其他方式的暖市预期存在,预计效果有限。地产调控市场化是给予优势企业发展空间,同时也促使劣势企业退出,行业有一段洗牌期。未来一段时间,主要热点仍在于区域主题板块、以及国企改革等制度红利机会。

    投资评级和建议

    地产行业销售下滑,以及伴之而来的投资和新开工的明显滑坡,昭示2014年偏淡的基本面,在货币环境没有明显改善之前难以获得有效改变,销售投资数据预计将会继续恶化。但板块行情方面,京津冀为龙头的区域板块、转型地产股、再融资地产股均有理由保持活跃,我们继续推荐万科、华夏幸福、荣盛发展和华业地产的投资组合,另外,转型养老全产业链的凤凰股份也建议投资者长期关注。