房地产行业:投资增速如预期大幅回落

投资要点:

    在销售、资金来源等先行指标持续下行背景下,徘徊在高位的投资增速终于如我们预期大幅回落。1-3月房地产投资1.53万亿元(+16.8%),增速较1-2月大幅回落2.5个百分点;3月单月投资增速仅14.2%。各类型物业增速均回落,办公楼、其他降幅最大;各区域增速均回落,中部降幅最大。

    新开工继续大幅下滑,降幅略收窄。1-3月房屋新开工面积下滑25.2%,降幅收窄2.2个百分点;施工面积增14.2%,增速回落2.1个百分点。地市跟随楼市降温,土地购置面积出现负增长。1-3月土地购置面积下降2.3%,1-2月为增长6.5%。

    销售继续下滑,降幅扩大,流动性紧张格局下楼市持续低迷。1-3月商品房销售面积同比降3.8%,降幅扩大3.7个百分点;分物业类型看,住宅大幅下滑5.7%,非住宅仍有所增长;分区域看,东部大幅下滑,西部略降,中部仍小幅增长,但增速降低。1-3月商品房销售额下降5.2%,降幅扩大1.5个百分点。3月商品住宅销售均价6026元/平,同比跌0.5%,环比跌5.6%。

    资金来源增速再度大幅回落,资金状况加速恶化。1-3月资金来源增速6.6%,继1-2月增速下滑14.1个百分点之后,再度下滑5.8个百分点。各项增速均继续下滑,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个贷增速分别为20.4%、9.6%、-3.6%、0.1%,增速较1-2月回落4.4、3.0、9.9、2.8个百分点,仅利用外资降幅有所收窄

    销售、新开工负增长,资金来源增速大幅回落,带动投资增速下行,符合我们年度策略报告中的判断。美联储退出QE,中国防控债务风险的大背景下,金融机构持续去房地产杠杆,行业资金成本上升。去年开发商大量拿地,今年新推盘将大量增加,但流动性紧张格局下成交释放承压,预计开发商资金压力将上升,将被迫以价换量,并持续减少新开工和拿地,棚户区改造会在一定程度上对冲新开工的下滑,维持“14年新开工规模增长约5%,土地购置增速5%,房地产投资增速15.5%”判断。

    流动性紧张格局短期难以缓解,板块难有趋势性行情,建议继续关注以下机会:1、继续强烈推荐泛海建设,收购民生证券战略重大转移,拉开打造跨行业资本运作平台序幕,北京、上海拆迁取得重大突破,当前调整正是吸纳机会;2、河北明确保定将承接北京部分行政事业单位,以保定、廊坊为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地,继续强烈推荐以此带来的长期发展机会的廊坊发展、华夏幸福,推荐荣盛发展;3、建议继续关注受益融资开闸的北京城建,可能受益的招地,B转H、盈利模式求变、事业合伙人制的万科,经营稳健的保利地产等。

    风险提示:美联储退出QE致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化等风险。