房地产行业:春暖,花才会开

核心观点:

    一季度成交萎缩符合预期

    三月份我们监控的全国44城市成交指数为233,较2月环比上升40.27%。一季度整体市场表现较弱,一方面13年需求端释放充分,前期需求有所透支,再加上房价上涨挤出部分需求;另一方面信贷紧张,按揭贷款放款速度较慢,折扣基本取消。一手房市场的表现基本符合我们年终策略报告中的预期。进入二季度,开发商的推盘力度将会显著增加,在信贷维持目前状态的情况下,去化压力将会进一步加大,不排除规模降价的可能性。我们认为本轮降价将会从中小开发商和杠杆水平较高的开发商开始,龙头房企楼盘价格具备一定刚性。

    整体趋势一致,区域小幅分化

    一线城市成交规模同比下降38.7%,二线城市同比下滑37.3%,三线城市同比下降18.8%。其中,三线城市成交下滑相对较小,延续了前两月比一二线城市较好的市场表现。3月份,限购城市与非限购城市商品房成交规模分别同比下降34%和40%,住宅成交规模同比下降38%和44%,所有指数均经历了大幅下滑。环渤海、长三角和珠三角成交规模分别同比大降54%,32%和34%,降幅急剧扩大。环渤海区域之所以下降幅度较其他区域更大,主要是因为去年同期的基数较大。

    企业销售情况

    3月份23家房企成交指数环比上升39%,同比下降6%;23房企销售面积同比下降14%。23房企的销售表现与全国商品房市场的表现基本一致,但降幅略低于全国大中城市。价格方面,规模房企整体在3月份成交价格同比上升10%,环比上升19%。4月份预计将延续周期上行力度,预计价量均回归到全国水平。

    本月观点

    一季度基本面的整体表现是符合我们前期预期的,在基数以及市场趋淡的综合作用下成交量出现了快速下移。市场景气程度方面,批售比仍然在低位运行,多数公司去化不达预期,且一季度销售业低于年初计划。价格方面,进入四月份后预期多数区域型开发商会有较大促销力度,价格环比将逐步走弱。地产的逻辑没有变化,政策面将随着基本面的变化而变化,近期的各种放松传闻本质上都是这个逻辑在起作用。行业仍然给予“买入评级”,重点关注万科A、华夏幸福、荣盛发展、阳光城、泰禾集团、中南建设、建发股份等。

    风险提示

    基本面继续下滑,政策面低于预期。