中粮地产:销售、结算均破百亿,借力城市更新发展

业绩平稳增长:2013年营业收入和利润分别为102亿和5.3亿,同比增长28.1%和4.6%,EPS 为0.29元。净利润增速较低的原因主要是由于全年少数股东损益同比增136%至3.9亿。年ROAE 为10.48%,较去年略降低0.34个百分点。综合毛利率为30.3%,同比增0.9个百分点,三费合计11.7亿,同比增15.7%,占比下降1.2个百分点至11.5%。公司拟10股派0.3元(含税),分红率10.18%,同比略降0.39个百分点。

    年签约和结算金额均超百亿,2013年重新拿地:2013年度公司销售项目分布在10个城市19个项目,销售面积和金额分别为72.7万平方米和112.7亿元,同比分别增长18.6%、24.4%,其中按销售金额占比前三的城市为北京、生活和深圳,占比分别为32%、16%和15%。结算方面,公司结算面积75.3万平方米,结算收入104.6亿,同比增31%和35%。期末已售未结面积54万平方米,预收款69亿。

    全年新增4个住宅项目,占地面积31万平方米,建筑面积68.6万平方米,2012年公司未新增住宅项目。期末公司在建拟建项目共19个,权益规划建面604.9万平米,扣除已结转面积425.7万平方米,占比前三的城市为北京、天津和长沙,占比分别为23%、18%和16%。

    资产负债水平高于行业:公司扣除预收款的资产负债率61.0%,同比略增0.2个百分点,负债水平高于行业。期末货币资金69.3亿元,同比增16.1%,短期借款81.5亿,同比增99%。

    聚焦战略城市深耕发展,借力城市更新转型发展:公司计划大力发展品牌住宅业务,关注养老地产市场,聚焦战略城市深耕发展。2014年,公司计划新开工项目有10个,新开工面积104.81万平方米,同比增加11.6%。稳步推进深圳城市更新项目,借力城市更新政策积极转型提升工业地产。公司目前有3个城市更新项目,其中宝安25区、22区继续推进拆迁谈判及审批工作。计划完成67区中粮商务公园项目竣工备案,做好招商工作。

    维持“增持-A”投资评级:公司聚焦一二线城市的中高端住宅开发,其在深圳拥有大量的工业用地,在城市更新中有大幅升值的可能。我们预计公司2014-2015年EPS 分别为0.34和0.41元,给予目标价4.07元,相当于12倍14年EPS。

    风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。