京能置业:改革利好有望持续发酵,上调评级为“推荐”

事项:

    公司股价自我们12月3日首次覆盖以来,累计上涨7.55%,跑赢沪深300指数7.8个百分点,跑赢房地产指数4.53个百分点,超额收益较为明显。

    评论:

    自贸区试点和国企改革是新一轮改革开发的重头大戏

    十八届三中全会中央提出自贸区试点和国企改革两大改革措施。国企改革将对提高我国国有企业经营效率,提高我国社会资源利用的整体效率有着重要的意义,我们认为有大概率的可能是借鉴“淡马锡”模式。自贸区的试点和推广对中国经济、金融领域有着深远的影响,我们认为除了上海自贸区试点之外,其他地区自贸区试点或将陆续推进。

    天津自贸区有望获批,意义重大

    2007年12月,天津东疆保税港区一期封关后,天津政府就将自由贸易港区作为自己未来的发展方向,并提上议事日程。据媒体报道称,天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报。我们认为天津自贸区获批的概率极大,这对天津的城市发展有着重大的意义。

    上海经验表明,自贸区和国企改革对相关个股刺激明显

    从去年12月4算起至12月3日,上海自贸区和国企改革概念各股涨幅远跑赢指数,中华企业、浦东金桥、陆家嘴、张江高科、市北高新等分别大幅跑赢沪深300指数62.65、71.31、76.69、17.29、46.32个百分点;而表现最为抢眼的是外高桥,累计涨幅高达454.6%,大幅跑赢沪深300指数440.2个百分点。

    我们认为公司真正受益于天津自贸区,但股价反映得仍不够充分

    公司旗下海与城项目,权益60%,总建筑面积约80万方,项目处于天津东疆港保税区中央,与其他天津自贸区概念股相比,公司才是天津自贸区的真正受益者。但与其他投资标的相比,公司股价目前反映并不充分,我们认为有较大的补涨可能。

    未来三年业绩有望加速释放,上调评级为“推荐”

    公司直接受益于天津自贸区设立,由于公司实际控制人是北京国资委,还将受益于未来可以期待的国企改革,包括有望受益于“京七条”提出的“企业利用自有用地建设自住型商品房”的利好(因为大股东北京能源投资集团就有大量工业用地)。公司基本面相对于其他同类概念股,更为扎实。预计2013-15年EPS分别为0.55/0.83/1.01元/股,其中2014及15年EPS预测值比首次覆盖时上调了32%和25%,原因是四合上院等优质项目结算进度应会好于我们首次覆盖时的预期,NAVPS为11.5元/股,股价折让近50%,上调评级为“推荐”。