万通地产:公司处在商业地产理想与转型的阵痛期

2013年上半年,公司实现营业收入7.1亿元,同比增长11.82%;营业利润1.3亿元,同比增长64.04%;归属母公司所有者净利润1.2亿元,同比增长484.55%;基本每股收益0.099元。公司拟定的利润分配预案为:每10股派发现金红利0.7元(含税)。

    公司基本面:公司是一家中等规模的地产公司,主营业务为住宅开发和销售以及商用物业的开发和出租,主要业务地区为京津地区、川渝地区;报告期内,公司的重点业务已经逐步由北京转向天津,天津地区是公司地产业务贡献最大的区域。近年来,公司在巩固住宅业务的同时,加大力度开发商用物业,遵循"滨海新区,美国模式、万通价值观和打造绿色公司"的战略方针。

    综合毛利率出现下滑。报告期内,公司综合毛利率为32.17%,同比下降20.81个百分点。其中房地产销售业务的毛利率为26.84%,比上年减少22.97个百分点;物业出租业务的毛利率为73.43%,比上年增加8.18个百分点。

    期间费用控制良好。期内公司期间费用率21.37%,同比下降1.87个百分点。其中,销售费用率6.12%,同比增加0.77个百分点;管理费用率8.84%,同比下降2.35个百分点;财务费用率6.41%,同比下降0.3个百分点。

    经营现金回流情况较差,业绩锁定性强。期内公司销售商品、提供劳务收到的现金流入为7.49亿元,同比下降57.25%,经营现金回流情况比去年同期差,项目预售情况不佳。期末预收账款为21.9亿元,同比下降29.83%,预收账款为2012年结算收入的1274.26%,2013年业绩锁定性较强。

    长期资金压力加大,短期资金压力减小。期末资产负债率65.29%,剔除预收账款后的真实资产负债率为46.05%,同比提高6.05个百分点,长期资金压力加大;期末账面货币资金26.21亿元,同比增长129.93%,"货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)"为3.58倍,同比提高2.26,短期资金压力下降。

    向商用物业转型。目前公司在北京、天津、杭州、上海都已拥有万通中心;此外,北京CBD核心区Z3项财务规划已经全部完成,根据公司的描述,CBD物业投资资金规模大约13.2亿元,期限为5-7年,预计年收益率为12.57%-20.09%,后续的资金目前都已经到位。

    我们之前预计公司2013-2014年的每股收益分别为0.33元、0.46元,按2013年7月30日收盘价3.05元来测算,对应动态市盈率分别为9倍、7倍,维持“增持”的投资评级。

    风险提示:大盘系统风险;调控政策加码风险;转型不及预期风险。