新城B股:“宁沪高铁区域龙头,超高周转,超低估值

投资要点:

    产品定位:主要专注于中产阶层客户群。以中等收入人群特定偏好和需求做不同定位,形成4个不同住宅产品系列,以刚需和首改为主。

    业务模式:标准化、高周转模式。模块化设计和开发保证快速提供多样化产品和快速复制。强大的执行与复制能力确保高效运营和扩张。公司基本做到拿地后6个月开工,开工后3个月开盘,1年半完工。我们认为公司是继金科地产后高周转商业模式又一典型公司。

    土地储备:聚焦于宁沪高铁区域,优质、增长潜力大。公司权益储备为878万平米,整体拿地成本很低,主要处于长三角核心区域,沪宁高铁沿线区域。我们认为公司大部分土地储备处于苏南富裕地区,产业基础扎实、民间财富雄厚、城市化进程快、人口净流入,刚需和首改需求容量大,房价相对合理。

    单纯依靠自身净资产增厚而没有股市融资,成长速度快,经营业绩突出,令人尊重。2007年公司销售面积突破100万平米,2010年销售金额突破100亿元,进入行业前30强。

    业绩锁定性超强。预测11、12年EPS平均增长50%,截至8月底158亿预售房款,已锁定11年0.62元EPS的100%,12年0.93元EPS的70%。

    估值超低,安全边际很强,股价空间大,给予增持评级,根据公司未来业务进展和更多深入研究后再确定目标价。预计公司11-13年EPS 分别为0.62元、0.93元、1.24人民币元,RNAV为11.3人民币元(1.8美元)。公司目前股价0.52美元(3.33人民币元),相当于11年5.4倍PE、12年3.4倍,RNAV折价71%。目前A股主流地产公司11年平均9倍PE,且被普遍接受为具有低估值优势。

    风险提示:行业调整周期长达3年或以上,行业调控政策受其他因素影响超调,行业大规模急剧跌价和缩量。