上海新梅:股权转让投资收益推动业绩增长

本期经营数据:公司截至报告期末实现营业收入9322.64万元,较2010年同期增长351.85%,实现归属母公司净利润5960.6万元,是上年同期数据的967.64倍,基本每股收益为0.24元。公司报告期业绩大增,一方面由于所转让的上海新兰房地产开发有限公司的股权投资收益得以确认,另一方面由于公司的新梅共和城东块3-5号商铺预收楼款得以结转。

    基本面概述:公司是上海城区开发企业,业务范围包括房地产开发及商业物业出租。公司为小型房地产开发企业,资金实力有限,目前公司的关注点以二、三线城市的商业住宅开发为主。

    项目储备有限:公司开发的项目主要为上海新梅共和城一期东块和江阴新梅豪布斯卡项目。其中,江阴新梅豪布斯卡项目总规划建筑面积为6.77万平方米,物业形态包括住宅、办公和商业。公司上半年的收入来源主要依靠新梅大厦的租金收入和新梅共和城尾盘销售。江阴新梅豪布斯卡项目预计在2011年下半年实现预售,2012年开始为公司贡献业绩。

    未来看点:公司2010年12月以总价6.15亿元竞得江阴“澄地2010-C-89”地块,该地块面积5.52万平米,用途为商住用地,公司和杉杉控股共同出资设立江阴新兰房地产开发有限公司合作开发江阴新梅项目,公司出资比例为55%。江阴项目补充了公司目前有限的储备资源,缓解了业绩压力,增强了未来的业绩预期,将成为2012年、2013年公司主要的业绩来源。另外,公司成功退出动迁难度大且沉淀大量资金的新梅太古城项目,向中粮置业转让所持有的新兰房地产开发公司19.975%的股权,股权转让价格为3.41亿元,目前所涉产权已全部过户,公司获得6556.67万元的投资收益,并于2011年6月完成工商变更手续。公司通过此次股权转让,从新梅太古城项目中“脱身”腾出资金。

    盈利预测与评级:我们预测2011、2012年公司EPS分别为0.25元和0.14元,以8月15日收盘价7.42元计算的PE分别为30倍和53倍。公司后续储备项目有限,加上市盈率较高,因此维持公司“中性”的投资评级。

    风险提示:房地产调控政策影响公司经营业绩的风险。