房地产研究系列之一:当前房地产库存和存量的测算

类别:宏观经济 机构:民生证券股份有限公司 研究员:解运亮 日期:2019-05-24

为什么要测算房地产库存和存量?

    房地产行业举足轻重,清晰地认识中国房地产行业的周期特征对把握中国经济的整体波动至关重要。截至2018年,房地产业增加值占GDP比重为6.6%,而房地产开发投资占GDP比重达到了13.4%,而根据国际货币基金组织在2017年的测算,中国房地产市场的投资比重占据GDP的24%左右。

    房地产库存的测算

    截至2018年末,我国狭义住宅房地产库存(商品住宅待售面积)为2.5亿平方米,去化周期仅为0.18年。而对于市场上更为关心的广义住宅房地产库存,我们的测算结果为28亿平方米左右,去化周期为1.97年。

    房地产存量的测算

    我国城镇房地产存量约为300亿平方米,从实际人均住房面积看,房地产存量仍有较大上升空间。考虑空置住房(12-21%)后,我国城镇房地产存量在349-390亿平方米之间。

    中国的房地产市场还有多少增长空间?

    未来10年或将成为房地产行业的“白银时代”。到2025年基本实现城镇化的70%,城镇住房总量将达到406亿平方米。在城镇住房空置率为12%的情况下,那么增长空间将达到71-112亿平方米,而过去10年的累计房屋竣工面积为95.4亿平方米。

    风险提示:

    逆周期调节不及预期,全球政治经济形势发生变局。

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