房地产行业2019年1~2月房地产统计局数据点评:销售转负投资超预期,板块估值仍处低位
报告摘要:
事件:国家统计局公布数据显示,2019年1-2月,商品房销售面积14,102万平方米,同比下降3.6%,商品房销售额12,803元,同比增长2.8%。全国房地产开发投资12,090亿元,同比名义增长11.6%。
销售:增速如期转负2019年1-2月份,商品房销售面积累计同比下降3.6%,增速比2018年全年回落4.9个百分点。总体来说,销售相关数据仍保持了较为稳定的态势,也基本符合预期,我们预计这也将为未来政策的连续性和稳定性创造客观条件,推测未来政策思路仍将“稳”字当先,继续因城施策精准微操,整体来看难有大幅变动。我们认为2019年一季度销售面积增速将仍呈现平稳下滑的趋势,维持2019年全年销售面积增速预期-5%,上调销售金额增速预期至1%。l
投资:增速超预期
2019年1-2月,全国房地产开发投资完成额12,090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点,表现强势,超出预期。我们认为,1-2月投资增速超预期,原因主要在于去年统计口径改变造成的低基数效应和部分投资的延迟计入,使得建安投资增速大幅转正带动地产投资整体上行,具体可参见我们去年4月的专题报告《“地产解惑”系列之一:统计口径改变对投资增速的影响》。综合看来,综合考虑土地成交的下滑和建安投资增速的回升,我们认为二季度投资增速将呈现缓慢下行的态势,维持2019年投资增速具备韧性,全年7%增速的判断。
资金:增速下滑但整体无忧2019年1-2月份,房地产开发企业到位资金同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点,房企总体融资与销售回款情况仍然良好,后续应继续关注偿债高峰期背景下房地产行业融资监管政策的变动。l
板块表现:估值仍处低位从近期A股和港股地产板块表现来看,虽然在整体春季行情的带动下个股股价普遍上涨,但板块整体绝对估值与相对估值仍处低位。l
投资建议
2019年1-2月,房地产行业销售面积增速转负,投资增速维持高位,资金情况仍然良好,调控政策进入回暖期,维持行业“推荐”评级。我们认为,在行业数据趋稳的背景下,预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性,进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀,政策平稳预期下,公司销售与业绩增速将成为市场关注点。看好业绩优良的行业龙头公司的表现。建议投资者持续关注销售快速扩张、业绩增长确定性较强的二线龙头房企,如中南建设、新城控股、阳光城、蓝光发展等。
风险提示:房地产调控政策收紧;房地产年报业绩结算节奏不及预期;房地产税推进进度高于预期。