宏观经济周度观察第82期:对年初以来房地产数据的理解

施工面积增速自2016年以来首次超过新开工面积增速

    2019年1-2月房屋施工面积增速从5.2%上升至6.8%,新开工面积增速从17.2%大幅回落至6%,这是自2016年以来施工面积增速首次超过新开工面积增速。

    2018年新开工面积增速远超出施工面积增速,其背景与2010年类似。这两个时期都经历了信用收缩,房企融资存在压力,而库存去化周期也处于低位,住房供应不足,房企使用高周转的策略,加快期房销售,期房销售面积增速与现房销售面积增速差值迅速扩大,竣工面积增速持续下滑。而下一年(2011年与2019年)1-2月施工面积增速均出现跳升,新开工面积增速大幅回落,一方面,高周转模式难以持续,1-2月期房销售面积增速与现房销售面积增速差值显著回落,施工面积增速均跳升只是前期新开工面积增速回升的滞后反映;另一方面,上一年竣工面积少,2018年竣工面积为2012年以来最少,低竣工拉升了施工面积增速。此外,2018年净停工面积从2017年的5亿平方米增加至6.7亿平方米,也拉升了施工面积增速。

    本轮施工面积增速反弹主要来自于二三四线城市。根据上面的逻辑,施工应该主要集中在期房,从数据来看,期房销售主要集中在二三四线城市(三四线>二线),施工面积增速从2018年3月末的1.5%反弹至2018年12月末的6.8%,其中,该时期各线城市施工面积增速回升幅度为:三四线(4.38%)>二线(2.65)>一线(1.36%)。2019年1-2月似乎也延续这个趋势,从各省市施工数据来看,上海、北京、广东施工面积增速变化不大,而东部、西部、东北施工面积增速均有明显提升。

    施工面积增速或跟随新开工增速回落,并在略高于新开工增速的区间运行。根据表1的公式,1-2月之后,施工面积增速主要取决于新开工面积增速,随着房企自有资金的消耗以及商品房销售走弱,新开工面积增速或继续回落,并拖累施工增速。

    建安投资增速转正,但房地产对全年GDP贡献可能下降

    根据公式“建安工程=施工面积*施工单价”,建安工程投资增速回升的原因有:其一,施工面积增速回升应是主要原因。其二,施工单价增速可能回升。其三,统计制度改革对指标的干扰。

    尽管土地购置费不计入GDP而建安工程投资计入GDP,但数据受到统计制度改革的影响。房地产销售和新开工可能更能反映房地产建设的真实变化,由于房地产投资具有强大的乘数效应,随着房地产销售与新开工增速的放缓,房地产投资对经济可能产生较大的拖累。

    风险提示:地产销售增速超预期下行