招商蛇口:全年销售高增长,前海整备协议落地

类别:公司研究 机构:西南证券股份有限公司 研究员:胡华如 日期:2019-01-11

事件:公司发布2018年12月销售及近期购得土地使用权情况。

    单月销售同比环比高增长,单月销售额突破200亿元。2018年12月,公司实现销售金额217.7亿元,同比增速创下半年新高,为113.9%,环比达36.9%;2018年12月实现销售面积115.7万平方米,同比增长78.7%,环比增长40.3%,销售单价为18808.6元/平米,略低于全年平均水平21008.7元/平米。就单月数据来看,2018年下半年随着公司推盘量增加,下半年单月销售整体好于上半年,12月单月创下半年新高,单月销售突破200亿元。

    2018年销售额突破1700亿元,全年拿地力度不减上年。从累计销售数据来看,2018全年实现销售金额1705.8亿元,同比大幅增长51.3%,实现销售面积827.4万平方米,同比大幅增长45.1%。单月拿地方面,12月单月通过招拍挂方式新增7个项目,对应计容建筑面积115.72万方,权益地价43.52亿元,权益比52.3%。总的来看,2018年全年公司通过招拍挂方式新增项目76个,权益拿地金额576.0亿元,新增计容建面1248.9万方,同比增长22%,拿地力度不减上年,2018年拿地面积比销售面积的值为1.5,未来可售货值充沛。2018年新增土地楼面价8696.8元/平米,占累计销售单价20618.1元/平米的42.2%,拿地单价较低,土地成本可控,央企资源优势凸显。

    前海土地整备协议落地,潜在优质土储静待开发。2018年12月24日,深圳规土委、前海管理局、招商蛇口及其他相关方签署《土地整备协议》,明确了前海土地整备的实施方式、评估价值和土地使用权置换方案等。评估方案将原规划130亿元的土储,重新评估值925亿元由招商局集团享有40%的权益,并由公司全部并表操盘运营。重新规划后土储为商业和住宅的经营性用地为主,前海板块今后将成为公司于深圳重要的核心资产。同时,公司在漳州、烟台、上海、揭阳等区域的产城联动、港城联动项目均处积极开发阶段,我们看好公司未来核心资源的持续变现。

    盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.81元、2.31元和2.80元,当前股价对应PE分别为10倍、8倍、6倍,考虑公司优质资源及超高增速,继续维持“买入”评级。

    风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。

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