房地产行业:2018年百强房企销售数据点评:百强房企单月同比增速继续放缓

事件

    克尔瑞发布2018年房地产公司TOP100销售排行榜,碧桂园销售流量金额已突破7000亿元,达到7286.9亿元。万科地产销售流量金额超过6000亿元,6069.2亿元。中国恒大销售流量金额超过5000亿元,达到5511亿元。融创中国和保利发展销售额突破4000亿元,分别为4600亿元和4050亿元。

    点评

    百强房企单月同比增速进一步放缓。2018年百强房企销售规模进一步增长,同比增长35%。不过值得注意的是,自下半年以来,政策调控的效果开始显现,市场预期下降,行业增速放缓。特别是第四季度,虽然房企推盘量大幅增加、项目积极入市,但市场去化表现普遍不及预期。12月TOP100房企单月销售规模达到12800亿元,创历史新高,但单月同比增速偏低,并从7月近60%大幅回落至21%左右。此外,百强房企内部分化也愈发明显,全年销售规模500亿以上的房企数量较2017年进一步增加了20家,强者愈强。与之相比,300-500亿房企的数量则逐年减少。这说明,当前中小房企把规模维持在300亿以下,仍然有一定的生存空间,但想把规模做上300亿,对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高,因此难度较大,这个区间的房企发展面临较大瓶颈。

    多城市地产政策出现微调。近期菏泽、广州、珠海等地都出现政策微调,这符合市场发展需要的,也符合“一城一策”的政策导向,地方政府根据自身状况进行政策微调的空间较大,这也意味着当前阶段基于政策宽松预期的博弈行情仍将反复。通常情况下,在新开工和商品房销售面积同比增速转负后1-2个月地产股见底,不过本轮销售与新开工增速出现错位,9月销售已经转负,但新开工仍保持两位数的增长,但2018年8-10月土地成交面积增速快速走弱,考虑到新开工将将滞后土地成交6-9个月左右的时间,预计将在明年2季度传导至新开工的走弱、甚至转负,伴随着新开工增速转负,施工类投资将会出现明显下行,对于地产上游的影响较大,宏观经济整体下行压力较大,政策宽松的拐点也将出现。这也意味着,地产板块可能会在2季度见底,叠加行业政策边际宽松,地产股将迎来投资的“蜜月期”。建议投资者重点关注保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福和荣盛发展。

    风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧;调控持续加码。