房地产行业:土地市场降温明显,政策端边际继续改善

上周政策情况:承德限购升级,烟台、新余等地租赁政策继续落地

    上周,地方层面继续因城施策,短期调控方面,承德限购升级,市外迁入的户籍家庭,落户满1年限购1套商品房,租赁市场方面,烟台、新余则允许将国有厂房、商业办公用房等改建为租赁用房,泰州对配建租赁住房150套以上的项目,申请预售许可时施工进度可放宽至正负零。

    上周基本面情况:40城12月前6天同比上涨7.4%

    根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:上周,我们监测的40个城市商品房成交面积605.32万方,环比下降2.3%。月度数据来看,12月前6日,40城新房成交同比上涨7.4%,增幅较11月小幅改善。推盘方面,13个重点城市12月前6天推盘同比上涨70%,批售比维持低位。

    行业周观点:周期位置下移,未来政策压力或有所缓解

    整体来看,11月市场基本面回落趋势加剧。成交方面,11月,40城商品房销售同比上涨5.0%,增幅较10月小幅改善,主要受供给推动,13城推盘面积同比上涨34%,基数抬升下推盘力度不减。于此同时,13城市批售比继续回落至0.68,而中指院监测的样本重点城市第47周开盘项目平均去化率为60%,均创年内新低,市场景气度回落明显。土地市场方面,300城全类型土地成交建面11月同比下降4%,降幅较上月小幅扩大,而供给创年内新高,导致供销比进一步上行至1.33,土地出让金则同比下滑17%,连续3个月回落,房企土地投资力度回落显著,一定程度上反映了对市场趋势的悲观情绪。政策方面,基本面下行的过程中,政策压力有所缓解,其中前周中粮地产资产注入及配套融资方案获得证监会批准,释放了比较明确的边际向好信号,未来整个行业资金面的改善将是趋势,包括房企融资的顺畅度以及资金成本的改善,而居民端部分城市按揭贷款利率也已现松动迹象。板块投资方面,政策具备潜在的改善基础,板块估值有支撑,但是也需要关注到基本面不断恶化对板块走势的压制。在当前位置,我们继续推荐低估值的龙头房企,兼顾了短期业绩的防御性以及长期销售规模的成长性。推荐标的方面,一线A股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展,H股龙头关注:融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。