地产融资深度解读之一:如何识别地产公司表外信托融资

类别:行业研究 机构:民生证券股份有限公司 研究员:杨柳 日期:2018-12-06

长远观点:如何合理看待表外信托融资?

    表外融资的问题是无法准确测算的

    根据前文分析,即使是匠心独运的测算方法,也只能从企业披露与交易架构之间的关系去推断,具体数字和企业真实数字,必然存在差异。

    表外融资如果可以准确测算,就没必要做表外融资了。具体是公司内部财务人员和外部审计沟通的结果,单纯凭公开信息应该无法准确测算

    表外融资不应当是偿债能力分析的重点

    因为表外融资无法准确测算,无论是打听同业金融机构对公司的放款,还是通过长期股权投资、少数股东权益还是对外担保对公司进行猜测,很有可能误伤。例如以代建和小股操盘为特色的开发商,就无法简单从长期股权投资和少数股东权益去推断。另外,地产公司很多在做多元化业务,有许多真股权投资。

    研究偿债能力的重点,最好还是动态的现金流回流以及金融机构支持情况。

    正视表外融资等金融创新对企业发展的战略意义

    表外融资,特别是通过信托进行的表外融资,在交易架构上,蕴含着很多金融创新的可能。未来随着地产类ABS业务的发展,这些非标的表外业务,很有可能创造出新的标准化产品形式。

    企业运用表外融资,也是为了在短期外部压力下,更好运用资金去投资。企业也较少运用表外融资去借新还旧。

    风险提示:地产调控进一步收紧。

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