中小盘:筑巢引凤,掘金物业万亿蓝海

物业管理市场规模可达万亿。目前我国城镇化率58.52%,距离发达国家80%的平均水平还有很大差距,城镇化将带来房屋竣工面积持续不断增加,这为物业行业发展开拓了广阔发展空间。存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间,根据我们测算存量房中没有物业管理的面积达105亿平方米。根据中国指数研究院数据,预计到2020年,全国物业管理面积达到235亿平方米,全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

    头部物业企业通过品牌、管理、资本等多重优势扩张。整个物业行业集中度正快速提升,其中百强企业市场份额逐年提升,由2014年19.5%提升至2017年32.42%。百强物业企业的增速呈现分化,规模越大的物业企业增速越快,呈现阶梯状。具体看到头部物业企业,其中TOP10物业企业增速远远快于百强平均企业,2016年营业收入增速41.58%,2017年营业收入增速37.6%远高于百强企业平均值。海外经验:高度分工化,物业龙头通过拓展服务领域、持续并购成长。1)美国的物业惯常模式是委托物业管理公司管理,物业公司分为物业经理人公司和物业基础服务公司,呈现高度分工化。2)物业五大行基础物业服务外包比例大,服务范围不仅仅是物业管理服务,而是全方位的房地产服务。3)海外龙头物业企业主要通过不断的外延并购和拓展服务范围成长起来。

    物业企业把持流量入口,增值服务多元化,增长潜力巨大。物业企业天然具有吸引客户的根基,同时把守着社区巨大的流量入口,具有很好的变现渠道及方式。增值业务比如公共空间管理、入户广告、家庭服务、合同能源管理、社区服务平台、电商入口等多种方式都可以实现流量变现,增值业务毛利率远高于基础物业毛利率,增长潜力巨大。

    发展趋势:物业企业加大软硬件智能化改造力度。物业企业加大投入进行智能化改造,设施设备机械化、智能化升级改造,大幅度降本增效、提高服务水平。百强企业建立智能化管控平台,进一步开创智能化生态格局,提升管控效率。2017年百强企业实现智能化投入均值为716.22万元,较2016年提高49.82%。

    投资策略:物业行业具有稳定现金流,轻资产,ROE高等特点,属于刚需型行业,受外围大环境影响小,业绩呈高增长趋势。我们建议关注南都物业(A股唯一物业标的)、绿城服务(品牌度高,内生竞争力强)、碧桂园服务(背靠碧桂园,业绩增长确定)、彩生活(增值服务具有特色)。

    风险提示:劳务成本上涨风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。