房地产行业:房企融资难逐渐改善,大中型房企业绩确定性高

1、2018年1-9月,top100房企整体销售规模接近7万亿元,同比增长40%。top100各梯队房企销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中,TOP10、TOP50和TOP100房企的流量金额集中度达到27.9%、55.3%和66.4%,分别较2017年同期提升3%、9.5%和12%。从房企角度来说,在融资收紧、短期偿债压力增大、预期项目去化率下降的背景下,四季度房企销售有望保持稳定增长。目前,去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用,虽未提及房地产行业,但总体资金环境改善及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。

    2、大中型房企业绩确定性更强,2018年上半年末,大型、中型和小型房企预收款项同比增速分别约为28.6%、44.0%和18.2%,大中型上市房企增速明显领先,由于业绩结算的滞后性,后续业绩增长具备较高保障。

    3、投资建议:经历3-4年房地产行业去库存之后,库存从高点累计下降了24%,并且目前房地产行业整体依然处于库存低位,而在低库存之下,价格和投资的韧性依然会较强;国庆节及上周,重点城市成交环比下降,同比也下降,二手房日均成交环比下降,同比上升,推盘量环比上升,去化率环比下降。受推盘上升及预期影响,短期去化率已经有所下滑,预计后续推盘仍将维持高位,但增速将逐步回落。当前板块估值及仓位均处于历史低位,优质企业业绩及销售增长确定,当前的股息率也具有一定的吸引力,中长期配置价值已经开始显现。建议关注(1)土地储备充足、市占率不断提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等;(2)布局核心城市及周边的高成长个股新城控股、阳光城。

    风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。