房地产行业周报:增量资金-关键的少数派,持续看好地产股

我们持续看好地产股。一是,去杠杆必然有底线,底线就是房价不能大幅度下跌,房地产不可以崩盘,而之前的预期过于恐慌。房地产需求端过往几年加了比较多的杠杆,房价不能承受大的波动,尤其是三四线城市,所以去杠杆必然要有底线,避免引发系统性金融风险;二是,具有相对融资优势的企业,会逆势扩大市场份额,加速提升市场占有率。我们重点跟踪推荐的公司融资量和渠道相对宽裕,成本相对较低,相对中小房企融资优势非常强大,是扩大市场份额的好时机。比如,保利地产未使用银行贷款授信额度超2000亿元,新增银行开发贷款利率仅基准上浮7.22%,折合成本5.09%。招商蛇口今年开发贷利率一季度基准上浮5-10%,二季度是基准上浮10-15%;三是,地产基本面超预期的好,去杠杆对于房地产基本面影响短期看并不大。支持持续大繁荣的核心力量是银行对地产的加杠杆,然后就是在这基础之上的资产价格预期。从大周期角度,银行对于房地产需求端的杠杆可能还是支持的;四是,便宜就是硬道理,增量资金将系统提升地产股估值,增量资金是关键的少数派。

    增量资金——关键的少数派,持续买入地产股。6月1日,A股被正式纳入MSCI新兴市场指数,第一批纳入比例2.5%,预计将有90亿美元资金流入,地产行业共13只股票入选,占权重为6.2%。而9月3号还有第二批2.5%。近一周,通过陆股通买入纳入MSCI的地产股合计3555.5万股,其中买入较多的为绿地控股(1749.3万股)、华侨城A(636.7万股)、招商蛇口(367.9万股)、荣盛发展(291.6万股)、金地集团(278.8万股)。

    A股地产估值足够便宜。美国前4大龙头地产公司2018年平均PE11.7倍,而A股纳入MSCI地产标的2018年PE平均仅7.9倍,其中保利8.5倍、招商蛇口10.5倍、新城控股8.3倍、万科8.5倍、绿地控股7.4倍,荣盛发展5.5倍,华夏幸福7.4倍(截止2018年6月15日收盘)。

    我们此前在深度报告一到五中反复强调房地产本质是货币现象,是钱在买房子而不是人在买房子,房地产本质是社会大类资产重新配置。从长期来看,银行资产配置的大趋势很难改变。《深度一:银行必给地产加杠杆,国际比较研究》、《深度二:银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三:谁主导了资产配置:银行还是居民?》中我们研究几乎所有的经济体,在金融自由化阶段,商业银行的出路就是之前的配置方向,很难有大的方向性改变。而在这个阶段,房地产基本面基本无视人口年龄结构、城镇化等因素,大周期持续向上。这是由银行主导的资产配置行为,本质是钱在买房子不是人在买房子。《深度四:将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性中期繁荣,这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存,从而化解金融风险;《深度五:三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式,一定程度上是区域性风险转移为系统性的。

    很大程度上限制政府和金融系统未来行为,未来房价不能大幅度下跌,否ar则y#就有发生系统性金融风险的可能。我们系列深度报告基本揭示了房地产的一些重要方面。

    本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化+0%,同比变化-2%。

    其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-20%/+7%/+0%;一/二/三线城市同比分别变化-15%/-4%/+4%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-11%/-26%/-16%/+1%,北、上、广、深同比变化-60%/-18%/+30%/-22%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化+10%,同比变化+20%。库存方面,本周统计的18城市库存去化周期为9.5个月,环比变化+0.1个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.3/+0.1/-0.2个月。

    投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐招商蛇口、保利地产、新城控股、绿地控股、万科a和荣盛发展,受益标的还有华夏幸福。

    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。