金融地产研究部三循环周报:银行保险跑赢大盘、租赁市场关注三重红利
本周话题:住房租赁三重红利、保障为王政策定位:多渠道住宅供应,保障与激励并重。住宅体系中商品型住宅服务于中高收入人群,保障型住宅服务于中低收入人群。判断租赁市场是否会影响销售市场的逻辑在于租赁市场是否能够截流客群,投资投机性客群和投资自住改善型客户的转变不大,重点在于中低收入人群,即刚需群体体量庞大(1.6亿),可能会从销售市场转回租赁市场,从而导致低端房地产销售市场泡沫的破裂。
当前我国租赁市场存在市场红利、价格红利和机构化红利等三大红利。我国租赁市场在整体房地产市场当中的比重是比较低的,只有6%。对比英国的占比是16%,日本和美国都接近30%。
我国的租金回报率基本在1%到3%之间,各个城市的租金回报率还有很大增长空间。我国的机构化率仅为5%,而美国为30%,日本高达83%。伴随着我国的消费升级和租赁制度的完善,规模化的专业运营机构崛起是大势所趋。
长租公寓市场显著分层,品牌公寓市占率亟待提升。租赁市场公寓运营商模式占比不到1%,中国品牌公寓市场占有率预判未来将介于美国和日本之间,达到10-15%左右,管理规模超过1000万间。机构渗透方面持有型重资产模式和轻资产托管模式两种,是未来发展的主要趋势,“重的更重,轻的更轻”。租赁需求以保障为主,需为刚需人群提供住的起的解决方案,运营能力是关键。
各行业周观点及标的推荐:
银行:申万银行指数下跌2.7%,沪深300指数跌幅2.8%,银行板块小幅跑赢大盘。本周平安银行已经为市场交上一份不错的一季报答卷,我们相信待下周一季报集中披露后,对板块业绩增长、基本面向好的再度确认有望使得投资者重拾信心再出发,部分基本面拐点明确的银行一季报有望超预期。当前板块估值水平已重回底部,对应18年仅为0.9X PB,我们判断银行基本面向好的确定性不会让估值长期底部徘徊。定期披露的金融数据支撑我们对全年信贷强劲的判断,本周央行替代性降准再次为板块带来利好,全年银行负债成本总体可控,贷款量价齐升必然驱使息差企稳回升。同时提示关注中收见底回升、营收端改善的积极信号。重申银行“龙头搭台、拐点唱戏”策略:1)拐点首选平安银行、上海银行、中信银行;2)龙头银行推荐招商银行、四大行和宁波银行,关注兴业银行和南京银行。
证券:证券行业下跌3.6%,跑输沪深300指数0.8个百分点,多元金融行业下跌5.4%,跑输沪深300指数2.5个百分点,近期受贸易战等宏观经济因素影响,板块表现随市场整体有所波动,目前龙头券商PB 估值在1.1倍-1.5倍之间,属于历史估值底部,具有安全边际。短期内需要关注金融对外开放政策、CDR 落地以及场外期权监管进度。重申证券行业“看好”评级,尤其推荐龙头券商,重点关注多层次资本市场建设带来的预期差,同时建议关注龙头券商业绩向上超预期的可能。首推中信证券、广发证券、海通证券。
保险:保险行业下跌3.6%,跑赢沪深300指数0.7个百分点。四大险企一季度保费及新业务价值增速预期呈现小幅负增长,大型险企基于较早进行价值转型、整体表现优于行业。整体行业处于转型阵痛、叠加市场风格切换、利率环境等因素影响,整体板块较年初出现一定幅度回调。
板块估值修复等待业绩拐点催化,当前四大险企估值对应2018年PEV 在0.7-1.1倍左右,估值处于历史低位水平。维持行业看好评级,标的推荐:中国平安、中国太保、新华保险。
地产:上周申万房地产指数表现平淡,涨幅-4.35%,沪深300涨幅-2.85%,跑输大盘(沪深300)1.5个百分点。海航创新涨幅最大,为25.9%,中粮地产涨幅最小,为-14.6%。地产行业集中度持续上升是长期逻辑,利于龙头房企估值提升。在二线城市调控政策见底的情况下未来两个月二线销售会是边际改善重点,板块配置价值逐步显现。维持行业看好评级,建议关注:
保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展。2018是长效机制落地年,租赁标的建议持续关注:光大嘉宝、世联行、滨江集团。
建筑:本周建筑行业涨幅-3.5%,跑输沪深300指数0.6%,受央企降杠杆的影响,建筑央企继续调整,专业工程板块受油价上涨带动,跑赢指数。1)专业工程板块:看好今年制造业投资加速背景下专业工程板块机会,推荐中国化学(18年46%增长,PE14X,石油化工订单好,煤化工和化工投资边际改善)、东华科技(18年业绩反转,PE14X,受益国内煤制乙二醇投资建设加速)、中石化炼化工程(18年121%增长,PE11X。最受益炼化投资加速,中石化项目陆续开建,公司市占率和利润率将提升);2)生态园林板块:PPP 逻辑未被破坏,银行融资落地情况有所改善。逻辑是政策边际改善(92号文影响好于预期,规范最严厉的时候结束)+项目执行有望加快(清库结束后银行融资趋于正常化)+行业高增长+市场结构优化(央企国企去杠杆,上市民企更受益)。推荐:岭南股份(18年94%增长,PE13X,乡村振兴订单最多)、东方园林(18年49%增长,PE15X,PPP 融资能力最强)。