房地产行业:11月单月销售转正,房价持续稳定

房地产投资小幅回落,销售单月转正。2017年前11个月,全国房地产开发投资约10万亿元,累计同比增长7.5%。商品房销售面积约14.66亿平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3个百分点,11月单月销售面积同比由负转正,同比增长5.3%。土地市场表现依旧抢眼,房地产开发企业土地购置面积2.22亿平方米,同比增长16.3%,增速提高3.4个百分点土地成交价款1.14万亿元,同比增长47.0%,增速提高3.7个百分点。

    到位资金小幅反弹,按揭利率再创新高。1-11月份,房地产开发企业到位资金139489亿元,同比增长7.7%。其中个人按揭贷款21612亿元,下降1.6%,降幅继续扩大。10月全国首套房贷款平均利率上升至5.36%,相当于1年期基准利率1.23倍,按揭利率持续上涨,使得个人按揭贷款持续下滑。

    房地产开发企业房屋施工面积76.84亿平方米,同比增长3.1%,增速比1-10月份提高0.2%;房屋新开工面积16.17亿平方米,累计增长6.9%,增速提高1.3个百分点。虽然政策层面并未放松,但房企出于冲刺年底销售业绩及加快现金回流的考量,加快了年底的推货节奏。十一前后的政策出台,对9、10月份的销售起到一定的抑制作用,部分购房需求延缓至11月份。同时,随着十九大后一二线城市的推盘量有所增加,市场也出现年底回暖的情况,同时去年11月的基数偏低,使得11月单月销售由负转正。但是,房贷利率的进一步提高和银行按揭额度的不足,抑制了一部分购房需求。我们认为,虽然年底部分房企为了冲刺全年销售目标加大推盘的力度,但是整体来说,市场受到政策面的影响较大,去年12月的销售基数也较高,后续销售下滑的趋势难以改变,维持2018年销售增速回落到0%的判断。

    投资建议:重点推荐行业龙头股:招商蛇口、万科A和保利地产;二线排头兵:新城控股、阳光城、华夏幸福、蓝光发展和金科股份;租赁类公司:世联行、市北高新和光大嘉宝。

    风险提示调控政策进一步深化;货币政策超预期收紧。