房地产行业9月数据点评:9月投资增速超预期,销售稳步下行
9月销售面积单月同比增速降至-1.5%,较8月单月同比增速减少5.8个pct,环比增速43.3%,符合“金九”预期。2017年1-9月,商品房销售面积11.6亿平方米,同比增长10.3%,比1-8月减少2.4个pct;商品房销售额9.2万亿元,同比增长14.6%,比1-8月减少2.6个pct。分类型来看,住宅/办公楼/商业营用房1-9月销售面积增速分别为7.6%/32.7%/23.7%,9月单月同比增速为-5.7%/34.6%/10.0%。
一二线城市销售企稳回升,三四线同比增速继续下行。分城级看,一线/二线/三线城市销售面积当月同比增速为-45.4%/-36.3%/2.3%,增幅较上月变动1.2/9.3/-11.7个pct。
房地产开发投资额9月单月同比增速上攀至9.2%,较8月增加1.4个pct,环比增速14.6%,较8月增加8.2个pct。2017年1-9月,全国房地产开发投资8.06万亿元,同比名义增长8.1%,比1-8月提高0.2个pct。分类型来看,住宅/办公楼/商业营业用房1-9月投资增速分别为10.4%/5.4%/1.4%,9月单月同比增速为11.9%/9.2%/-4.6%,其中商业用房的单月投资增速连续三个月同比负增长。分地区来看,1-9月东/中/西/东北部地区投资额增速分别为9.0%/13.3%/3.6%/-3.3%,东北地区投资增速降幅收窄4.1个pct。我们认为整体来看,考虑到销售与新开工的下滑,叠加房企资金连续三个月同比增速下行,预计四季度房地产投资累计增速方向向下。如若政府下半年加大供地力度,土地购置费继续维持高增长,或销售、融资情况好于预期、资金回款较为充裕,则开发投资增速仍将保持在高位。
房企到位资金增速领先开发投资额,土地成交价款同比增速再创新高,新开工单月同比增速下行。2017年1-9月,房地产开发企业土地购置面积1.67亿平方米,同比增长12.2%,比1-8月增加2.1个pct;土地成交价款8149亿元,同比增长46.3%,提高3.6个pct。
2017年1-9月房屋新开工面积13.1亿平方米,同比增长6.8%,比1-8月下降0.8个pct;
单月同比增速1.4%,较8月下降3.9个pct。我们认为在行业销售下行阶段,房企新开工意愿降低,在资金充裕的情况下,开发商加快已开工面积的施工进度,同时考虑到部分城市库存水平较低,开发商购置土地补库存的意愿较高。
房企到位资金仍较为充裕,开发投资额/房地产开发资金总额为0.71,处于历史中游水平。
2017年1-9月,房地产开发企业到位资金11.3万亿元,同比增长8.0%,较1-8月减少1.0个pct。其中,定金及预收款3.46万亿元,增长16.9%;个人按揭贷款1.77万亿元,增长1.3%。
全国新建商品住宅价格走势持续分化,89城中位数房价8267元/平,上升3.6%,三四线房价持续上扬。在我们跟踪的全国89城新建商品住宅价格中,9月有55城环比上升,34城环比下降,对比8月39城上升,50城下降,整体止跌反弹。分城市等级来看,一线/二线/三四线城市商品住宅价格中位数分别为31508/9604/7670元/平,环比增幅分别为4.5%/-2.0%/3.8%,同比增幅为-7.1%/-3.5%/21.6%,全国同比增幅为13.7%。
加总法下全国商品房去化周期回升至20.7个月,前值20.2个月;全国商品住宅去化周期小幅回升至10.7个月,前值10.2个月。分城市等级来看,20个三四线城市商品住宅去化周期中位数为6.9月,持续低位。
投资建议:我们认为在行业集中度快速提升的背景下,龙头房企仍将保持较高的销售增速,同时租购并举再次得到强调,租赁市场发展的进度或超预期。重点推荐行业龙头股:万科A、招商蛇口、金地集团、保利地产;建议关注租赁相关标的:世联行、三六五网;建议关注业绩增长确定性强弹性高的公司:蓝光发展。